O Valor do ITBI no Leilão de Imóveis é um dos custos envolvidos neste tipo de a aquisição. Muitos acreditam que no Leilão basta efetuar o pagamento do lance ofertado e a comissão do leiloeiro, todavia, resguardadas as devidas peculiaridades, trata-se de uma transação como qualquer outra no direito imobiliário, portanto, se faz necessário o recolhimento dos respectivos tributos.
Confira neste artigo como funciona o pagamento de ITBI nos leilões judiciais, extrajudiciais e qual é a base de cálculo que incide a alíquota.
O que é o ITBI e por que ele é relevante?
O ITBI ou Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal incidente sobre a transferência de propriedade de bens imóveis, como, por exemplo, por compra e venda de imóveis, onde, via de regra se aplica um percentual sobre o valor da venda ou valor venal do imóvel, o que for maior.
Cada município possui liberdade para instituir sua própria alíquota, ou seja, não é um valor fixo, todavia, varia em média entre 1% a 3%. O pagamento é obrigatório para efetivar a mudança de titularidade no registro de imóveis.
Como Funcionam os Leilões de Imóveis?
O Leilão é um procedimento de venda forçada para satisfação de uma dívida. Esse procedimento pode ocorrer por advento de uma determinação judicial por conta de uma execução na justiça ou por determinação legal, conforme os ditames da lei 9.514/97 que regula o procedimento de alienação fiduciária.
Em resumo, o leilão pode ser judicial ou extrajudicial, em ambos os casos, teremos a situação onde um imóvel pode ser arrematado por um valor abaixo do valor de avaliação ou do valor venal.
Daí surge o questionamento: Qual base de valor tomar como referência para efetuar o pagamento do imposto? Vejamos no tópico a seguir.
Base de cálculo do ITBI em imóvel arrematado em leilão
Em negociações normais o valor do ITBI é calculado tendo por base o valor da transação ou o valor venal do imóvel, prevalecendo o que for maior, ou seja, os municípios, possuindo interesse em arrecadar mais, criaram certos impasses quanto ao recolhimento do imposto pois não aceitavam o recolhimento com base no valor da arrematação que geralmente é menor.
No entanto, não se pode interpretar a compra e venda por meio de leilão como uma transação normal ou tradicional e nessa linha foram propostas diversas demandas judiciais para discussão do tema.
Dessa forma, o assunto foi parar no STJ que, pelo julgamento do REsp 1937821/SP (Tema 1.113), consolidou entendimento no sentido de que a base de cálculo em imóveis leiloados é o valor constante no auto de arrematação, independente do valor venal do imóvel, seja ele maior ou menor do que o produto da arrematação.
Ocorre que em alguns municípios, onde a emissão da guia de ITBI é informatizada, não se permite a emissão de guia que não seja pelo valor venal se ele for maior que o valor da transação. Nesta situação terá que recorrer administrativamente ou judicialmente.
Na maioria dos casos não vale a muito a pena recorrer de forma administrativa, principalmente em municípios maiores, pois o retorno do recurso é bem demorado e ainda corre o risco do valor da guia não ser revertido. A opção mais viável ou mais rápida seria o ingresso de uma ação judicial de Mandado de Segurança com pedido liminar para determinar que a prefeitura emita a guia correta.
Quando é pago o ITBI?
Bom, o recolhimento do imposto é pressuposto para o registro na matrícula do imóvel, portanto sempre será recolhido antes da efetivação do registro. No entanto, distingue-se o momento a depender da modalidade de leilão.
Pagamento do ITBI no Leilão Judicial
Como no leilão judicial tem-se a possibilidade de o executado impugnar a arrematação, recomenda-se aguardar o prazo que é dado ao executado para contestar que se dá em dez dias úteis, conforme art. 903, §2º do CPC.
Certificado o decurso do prazo para impugnação, o arrematante poderá efetuar o pagamento da guia, juntar o respectivo comprovante nos autos da execução e solicitar a expedição da carta de arrematação para registrar na matrícula do imóvel.
Pagamento do ITBI no Leilão Extrajudicial
No leilão extrajudicial não se faz necessário aguardar qualquer prazo para impugnação, podendo a guia do ITBI ser recolhida após a emissão do auto de arrematação, devendo o arrematante estar munido do respectivo comprovante de pagamento quando for registrar a escritura pública de compra e venda no cartório de imóveis.
Conclusão
O ITBI é um tributo incidente na aquisição de imóveis em leilões, seja judicial ou extrajudicial, e seu pagamento é indispensável para a concretização da transação. Como visto, sua base de cálculo nos leilões deve considerar o valor da arrematação, conforme consolidado pelo STJ, garantindo maior equidade ao evitar cobranças excessivas com base no valor venal.
Além disso, é essencial compreender as particularidades de cada modalidade de leilão: no judicial, recomenda-se aguardar o prazo de impugnação antes de quitar o tributo, enquanto no extrajudicial o pagamento ocorre após a emissão do auto de arrematação. Em ambos os casos, o comprovante de recolhimento do ITBI é etapa obrigatória para efetivar o registro do imóvel.
Portanto, participar de leilões exige não apenas estratégia financeira, mas também conhecimento técnico e jurídico para evitar surpresas com tributos municipais. Consultar um advogado especialista em leilões e estar atento às atualizações legais são práticas indispensáveis para garantir uma aquisição segura e dentro da conformidade fiscal.