Os gravames em imóveis de leilão são pontos de atenção que o arrematante tem que ficar atento para não tomar prejuízo na arrematação. Entender os tipos de gravames e como baixá-los na matrícula é essencial para evitar problemas futuros e garantir uma aquisição segura.
Neste artigo falaremos sobre os tipos de gravames ou ônus que podem incidir sobre o imóvel e como se dão as respectivas baixas.
O que são gravames?
Gravames ou ônus são restrições inseridas na matrícula do imóvel que indicam a indisponibilidade do bem, impedindo a alienação ou limitando o exercício da propriedade.
Trata-se de instrumentos que visam dar segurança jurídica em um determinado negócio ou permitir a satisfação de um pendência financeira.
Tipos comuns de Gravames ou Ônus na matrícula
Há diversos tipos de gravames ou ônus que recaem sobre o imóvel, sendo eles de ordem judicial, determinação legislativa ou imposição por meio de cláusula contratual. Vejamos as principais restrições abaixo:
Penhora
A penhora é uma determinação judicial decorrente de uma execução que destina o imóvel ao pagamento de uma dívida confirmada em sentença ou título executivo extrajudicial. Tal ato decorre a requerimento do credor na execução quando o devedor não quitar os débitos de forma voluntária.
A penhora em imóvel somente ocorre quanto restarem frustradas as tentativas anteriores de satisfação da divida, seja por inexistência de saldo bancário ou quando o devedor não possui outros bens em seu nome além do próprio imóvel.
Confirmada a penhora de um determinado imóvel este ficará sujeito a satisfação da dívida, podendo o credor adjudicar o bem ou requerer a venda por meio de leilão judicial.
A baixa da penhora se dará a requerimento do arrematante por meio de petição protocolada nos autos que determinou a penhora.
Ressalta-se que o imóvel pode possuir diversas penhoras, sejam elas oriundas de dívidas trabalhistas, tributárias, condominiais, entre outras, ao passo que caberá ao arrematante protocolar o pedido de baixa nos processos que deram origem às respectivas penhoras.
Averbação premonitória
A averbação premonitória é uma espécie de aviso que se dá por meio certidão solicitada pela parte exequente em fase inicial de um processo de execução com fundamento no art. 828 do CPC, que diz:
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
Esta certidão é levada ao registro de imóveis para que seja anotada na matrícula imóvel dando publicidade ao fato de que aquele bem pode ser objeto de futura penhora e caso seja alienado o ato será presumidamente considerado fraude contra credores, podendo a transação de venda, caso aconteça, ser declarada nula nos termos do art. 792, II do CPC.
Usufruto
O usufruto confere a uma pessoa que não é proprietária do bem o direito de usufruir do imóvel (morar e/ou auferir renda com aluguel). Trata-se de uma cláusula geralmente imposta em contratos de doação onde o usufrutuário poderá permanecer no uso da coisa até a extinção do usufruto.
Cita-se por exemplo a hipótese de um casal que, na situação de divórcio, para sanar ou evitar brigas sobre a partilha do bem, decide estipular que o imóvel será doado ao filho comum, reservando a um deles (pai ou mãe) o direito de usufruto do imóvel.
Neste caso o filho comum do casal detém a nua propriedade, ou seja, ele é “proprietário” do imóvel, podendo até vender o bem ou dá-lo em garantia se for o caso, todavia, enquanto perdurar o usufruto, o usufrutuário permanecerá na posse direta do bem. Portanto, o nu-proprietário somente terá a propriedade plena do imóvel quando houver a extinção do usufruto.
Outro exemplo bem comum é o caso de adiantamento de herança onde, como na situação acima, se faz uma doação com cláusula de usufruto.
Convém dizer que o usufruto poderá se dar de forma temporária ou vitalícia, ou seja, somente se extinguirá quando decorrer o prazo estipulado ou quando o usufrutuário vier a falecer.
Assim, em caso leilão de imóvel, cuja matrícula indica que o bem está sob usufruto, recomenda-se a não arrematação, justamente pelo fato de que o arrematante não poderá afastar o usufrutuário do bem.
No entanto, ressalva-se a hipótese da extinção do usufruto pelo decurso de prazo ou quando, na situação de usufruto vitalício, o usufrutuário tiver falecido, ainda que não constem estas informações na matrícula por falta de atualização. Aqui que esta o pulo do gato pois é um detalhe que poucos conferem.
Alienação Fiduciária
A alienação fiduciária indica que o imóvel servirá de garantia para quitação do financiamento de imóvel. Nesta situação o arrematante deve verificar a existência de saldo devedor, isso se tal informação estiver disponível no edital do leilão ou nos autos do processo.
A baixa da alienação fiduciária se dará com a quitação integral do financiamento, portanto, o arrematante deve analisar se se trata de uma boa oportunidade pois ele sub-rogará nos direitos do executado e deverá adimplir as parcelas do financiamento.
Hipoteca
A hipoteca ocorre quando o imóvel é dado como garantia para quitação de uma dívida, como empréstimos bancários, por exemplo. Destaca-se que na hipoteca, diferente da situação de alienação fiduciária, o imóvel não se transfere ao credor, devendo este promover ação de execução na justiça.
A baixa da hipoteca se dá a requerimento do arrematante por meio de advogado ao juízo que determinou a venda do imóvel via leilão.
Conclusão
Adquirir um imóvel em leilão pode ser vantajoso, mas exige cautela. Os gravames que recaem sobre o bem devem ser cuidadosamente analisados e regularizados após a compra. Com os procedimentos corretos e, quando necessário, apoio especializado de advogado de leilões, é possível garantir que o imóvel esteja livre de restrições, proporcionando tranquilidade ao novo proprietário.