Contrato de compra e venda de imóvel: Um guia completo

Entenda como funciona um contrato de compra e venda de imóvel, documento responsável pela transferência da titularidade de um imóvel do vendedor a seu comprador, além de estabelecer garantias contratuais relevantes na relação entre particulares.

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Um contrato de compra e venda de imóvel é um documento que formaliza a transação entre um vendedor e um comprador, estabelecendo os termos e condições da venda e garantindo que ambas as partes compreendam suas responsabilidades e Direitos.

A Importância do Contrato de Compra e Venda de imóvel

O contrato de compra e venda é fundamental, pois oferece segurança jurídica para ambas as partes envolvidas, estabelecendo o objeto do contrato, a forma, o valor, as formas de pagamento e outras obrigações entre vendedor e do comprador.

Forma do contrato de compra e venda de imóvel

A lei não exige formalidade para a realização de um contrato de compra e venda, podendo ele ser escrito ou verbal

Contrato verbal: É o acordo de vontades externado no “boca a boca”. Apesar de não haver nenhuma vedação quanto a esta forma não é recomendada pela falta de segurança jurídica.

Contrato escrito: É o acordo entre pessoas onde a manifestação de compra e venda é escrita, sendo estipulado às partes contratantes o objeto, valor e condições de pagamento. Além disso, o contrato escrito pode se dar por instrumento particular, também conhecido como contrato de gaveta, e por escritura pública, que nada mais é do que a minuta do contrato levada a registro em cartório de notas.

No entanto, em contratos de compra e venda, exige-se que o mesmo seja feito por meio de escritura pública de compra e venda quando superar o valor de 30 salários-mínimos mensais.

Elementos Essenciais do Contrato

Sendo o contrato de compra e venda de imóvel escrito ele deverá conter algumas informações essenciais para possuir validades sendo:

• Identificação das partes contratantes: O contrato deve conter informações detalhadas sobre o vendedor e o comprador, incluindo seus nomes completos, documentos de identificação e endereços atualizados;
• Descrição do Imóvel: Uma descrição precisa do imóvel em questão é vital para evitar ambiguidades, devendo incluir o número de matrícula, o endereço completo, metragem e características específicas;
• Formas de Pagamento: As partes estabelecerão a forma de pagamento, sendo à vista onde o pagamento será imediato, ou parcelado, onde pagamento poderá se dar em um número determinado de prestações

Cláusulas Importantes no contrato de compra e venda de imóvel

Além dos elementos essenciais um contrato é composto por clausulas que irão regular a obrigação das partes, seja durante ou depois do contrato.

Formas de pagamento

Como dito acima a forma de pagamento poderá ser à vista ou parcelada, desso modo, é imprescindível estipular em contrato como e quando será feito o pagamento ou, se for parcelado, o número de parcelas e em qual dia do mês serão efetivados os pagamentos.

Penalidades

As partes podem estabelecer penalidades em caso de atraso ou descumprimento de cláusulas contratuais. As penalidades mais comuns são juros de mora pelo não pagamento na data aprazada e multa contratual em caso de impossibilidade no seguimento do contrato por culpa de alguma das partes.

Garantias contratuais

As garantias contratuais são aquelas impostas por vontade das partes, as mais comuns são:

• Arras ou Sinal: Trata-se de uma garantia que pode ser em dinheiro ou bem que tem por objetivo firmar o contrato;
• Cláusula resolutiva expressa: Trata-se de cláusula condicional que extingue a obrigação em caso de inadimplemento;
• Reserva de domínio: Nas compras a prazo o vendedor do imóvel retém a propriedade consigo até a quitação completa pelo comprador;
• Fiança: a fiança tem como objetivo assegurar o cumprimento da obrigação, podendo um terceiro ser indicado como fiador ou um determinado bem;
• Alienação fiduciária: Trata-se de garantia muito comum em financiamentos bancários, onde o imóvel servirá de garantia em caso de inadimplemento.

Além destas, há também as garantias legais como a Evicção e a garantia por vício redibitório.

Análise de documentos no contrato de compra e venda de imóvel (Due-diligence)

A aquisição de um bem imóvel prescinde uma cautela mínima, principalmente em relação a parte compradora. Desse modo, é necessário a análise de documentos relativos ao imóvel, como a certidão de matrícula e demais documentações relativas ao atual proprietário do bem como certidões de inexistência de débitos fiscais, condominiais e processos judiciais.

Igualmente, a parte vendedora deverá se certificar que o comprador possui condições mínimas de honrar o compromisso firmado.

A Importância do registro

Existe uma expressão no Direito que diz que “só é dono quem registra”. Assim, após a celebração do negócio, o contrato de compra de imóvel deve ser registrado no cartório de imóveis relativo ao imóvel, onde o escrevente informará na certidão o novo proprietário do imóvel.

Saiba que, enquanto esse procedimento não for efetuado, o comprador nunca será dono mas sim possuidor do imóvel, pois dono é aquele que consta na certidão.

Revisão ou extinção do contrato de compra e venda de imóvel

Um contrato pressupõe o acordo entre particulares onde estes possuem a faculdade de estabelecer a forma, o valor, as condições de pagamento, entre outras condições que acharem conveniente de acordo com as peculiaridades do negócio, contudo, como nada é absoluto, a própria lei impõe limitações que, caso sejam desrespeitadas, a parte prejudicada poderá pleitear a revisão ou extinção do contrato mais perdas e danos se for o caso.

Assim, na elaboração do contrato de compra e venda de imóvel, deve-se respeitar:

• Os princípios contratuais: Ex: Princípio da Boa-fé e Função Social;
• Os impedimentos legais: Ex: compra e venda de pai para filho é anulável se não houve consentimento de outros descendentes ou cônjuge;
• Os requisitos de existência, de validade e eficácia do Negócio Jurídico: Ex: Contrato com menor de 16 anos é Nulo de pleno Direito;
• Real vontade das partes: Se o contrato for celebrado com vício de vontade, como erro, dolo, coação ou lesão, o contrato poderá ser anulado;

Além disso, se o contrato se tornar excessivamente oneroso a uma das partes em razão de evento extraordinário e superveniente, a parte lesada poderá requerer a revisão para assim buscar o reequilíbrio contratual.

Outros tipos de contrato de compra e venda de imóvel

Compromisso de compra e venda

O compromisso de compra e venda é um acordo preliminar onde o titular de bem imóvel se compromete transferir o domínio de uma propriedade após a quitação da obrigação.

Caso o proprietário não cumpra com a obrigação pactuada, o compromissário comprador poderá ingressar com adjudicação compulsória na justiça.

Promessa de compra e venda

A promessa de compra e venda também se trata de contrato preliminar que tem por objetivo a transferência do domínio do imóvel após a quitação da obrigação. A diferença básica entre o tipo acima indicado se dá quanto a estipulação de cláusula de arrependimento, sendo de que no compromisso não há cláusula de arrependimento, mas na promessa sim.

Outra diferença básica se dá quanto as consequências por inexecução do vendedor, onde o comprador poderá exigir a transferência da propriedade por meio de ação de obrigação de fazer.

Contrato de gaveta

O contrato de compra e venda não é especificamente um tipo contrato de compra e venda de imóvel, mas sim um instrumento particular, ou seja, é o documento que não é levado a registro em cartório de notas.

Neste tipo de documento, recomenda-se a indicação de testemunhas e assinatura de todos por com reconhecimento de firma em cartório.

Conclusão

O contrato de compra e venda de imóvel é um documento essencial para garantir uma transação segura e transparente. Ao seguir as etapas corretas e considerar as cláusulas importantes, ambas as partes podem evitar problemas futuros e desfrutar de uma negociação tranquila.

Apesar de a internet disponibilizar modelos de contrato, recomenda-se a consulta de um advogado de contratos para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel que se amolde especificamente ao seu caso, sem contar é claro que o profissional tem maior capacidade de análise de documentos que são importantes para se certificar que o contrato será cumprido.

Perguntas frequentes

Lembre-se de buscar orientação profissional e garantir que todos os aspectos legais sejam tratados corretamente. Clique no botão abaixo para falar com um advogado online.