Tudo sobre alienação fiduciária de imóvel

A alienação fiduciária de imóvel se apresenta como uma alternativa para quem não tem condições ou não quer efetuar o pagamento à vista na compra de uma casa, apartamento, terreno entre outros, onde o devedor fiduciante contrata um financiamento através de uma instituição financeira para aquisição do bem

Neste tipo de transação, o próprio bem servira de garantia para a quitação dos débitos do financiamento, estando o devedor fiduciante sujeito a perda do imóvel por procedimento de leilão extrajudicial.

O que é alienação fiduciária em imóveis?

A alienação fiduciária é uma espécie de transação imobiliária regulamentada pela Lei nº 9.514/1997 a qual estabelece requisitos para constituição da alienação fiduciária de imóvel e o procedimento para a retomada do bem em caso de inadimplemento por parte do devedor.

A saber, o art. 22 da referida lei estabelece que o devedor do financiamento transferirá a propriedade da coisa imóvel como forma de garantia, retornando a propriedade ao devedor quando houver quitação integral da dívida.

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

De forma simplificada, essa transação ocorre observando os seguintes passos.

1. O interessado em comprar um imóvel solicita uma análise crédito no banco de sua preferência;
2. Feita a análise, dependendo da condição financeira do interessado, o banco aprovará o crédito ou não;
3. Se aprovado, o banco formulará proposta com as condições de pagamento (número de parcelas, valores e juros incidentes, etc);
4. Concordando com os termos, será elaborado o contrato que deverá ser assinado pelo vendedor, pelo comprador e pelo banco;
5. Tendo o contrato força de escritura, este será levado a registro cartório de imóveis competente, onde ocorrerá a transferência da propriedade do vendedor para o comprador e do comprador para a instituição financeira;
6. Para a concretização da transferência deve ser feito o pagamento de ITBI;
7. Após o registro, o banco transfere a quantia ao vendedor;
8. Recebido o valor o vendedor entrega as chaves ao comprador;

Veja que o comprador somente detém a propriedade por um breve lapso de tempo pois no mesmo ato em que se registra o contrato em ato subsequente a propriedade é já é transferida ao banco como forma de garantia.

Essa propriedade é o que, juridicamente, se chama de resolúvel, ou seja, ela se resolve de alguma forma, seja com a total quitação do financiamento ou com a consolidação da propriedade em favor do banco caso haja inadimplemento.

Portanto, na pendência do financiamento, o que o devedor detém sobre o imóvel é a sua posse direta e seus direitos reais de aquisição, podendo utilizá-lo da forma como lhe convir (morar ou alugar), mas não poderá alienar ou doar o bem sem a quitação total do saldo devedor pendente.

Procedimento de baixa da alienação fiduciária

O artigo 25 da lei de Alienação Fiduciária determina que, com o pagamento do financiamento e seus respectivos encargos, a propriedade se resolve me favor fiduciante, ficando a instituição obrigada a fornecer o “termo de quitação” no prazo de 30 dias sob pena de multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.

Com o termo de quitação o fiduciante de irá ao cartório de registros de imóveis para proceder a baixa na alienação fiduciária e assim constituir a propriedade plena em seu favor.

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante.

§ 1º-A O não fornecimento do termo de quitação no prazo previsto no § 1º deste artigo acarretará multa ao fiduciário equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, que se reverterá em favor daquele a quem o termo não tiver sido disponibilizado no referido prazo.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Consolidação da propriedade pelo inadimplemento do financiamento

Quando ocorre o não pagamento das parcelas e seus respectivos encargos, o banco pode dar início ao precedimento para constituir o devedor em mora. Geralmente isso acontece quando se acumulam 3 parcelas consecutivas ou mais, dependendo do contrato.

O procedimento para constituir o devedor em mora está previsto no art. 26 e respectivos parágrafos, devendo o credor fiduciário proceder com a notificação do devedor para que este pague os débitos em atraso no prazo de 15 dias ou outro prazo conferido em contrato. Confira.

Art. 26. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Veja que a notificação é requerida pelo credor no registro de imóveis competente, devendo ela ocorrer de forma pessoal, ou seja, a notificação deve ser feita na pessoa do devedor e não de terceiro, sob pena de eventual nulidade. Ressalva-se a situação onde o imóvel está situado em condomínio com controle de acesso, onde a notificação será entregue ao porteiro.

O ato da noticiação em si poderá ser feito pelo próprio cartório de imóveis, por oficial registro de notas ou por correios com Aviso de Recebimento, conforme art. 26, §3º da lei de alienação fiduciária.

Sendo plenamente válida notificação e não ocorrendo a purgação da mora (pagamento dos valores em atraso) no prazo aludido, a propriedade será consolidada em favor do credor fiduciário mediante o pagamento do ITBI, conforme art. 26, §7º.

Art. 26. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio

Até antes da efetiva averbação o devedor ainda tem a possibilidade de efetuar o pagamento dos valores em atraso e mesmo após a consolidação da propriedade.

Leilão na alienação fiduciária de imóvel

Com a consolidação da propriedade o credor dará início ao procedimento para realização de venda do imóvel por meio de leilão extrajudicial.

O leilão em si será realizado em duas oportunidades, sendo:

• Primeiro Leilão: Onde o bem é leiloado pelo seu valor de avaliação;
• Segundo Leilão: Onde o bem é leiloado pelo valor das dívidas, respeitado o valor mínimo de 50% sobre o valor do imóvel;

Se o imóvel for vendido, seja em primeiro ou segundo leilão, e o valor do produto da arrematação for maior que o valor da dívida em aberto, o devedor será restituído do valor excedente (diferença entre o valor da arrematação e o saldo devedor), conforme art. 27, §4º da Lei de alienação fiduciária.

Art. 27. § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002(Código Civil)

Caso o imóvel não seja vendido no segundo leilão, o bem passa a integrar a propriedade do credor de forma definitiva, devendo ele dar quitação da dívida sem qualquer restituição de valores, conforme art. 27. §5º.

Art. 27. § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.

Assim, poderá o credor proceder como lhe melhor convir, ou seja, poderá realizar outros leilões sem a necessidade de notificação do antigo devedor ou colocar o bem em venda direta ou, se for o caso, até ficar com bem para fins de moradia ou recebimento de frutos.

Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca

A hipoteca é um instrumento jurídico que se permite impor ao bem imóvel um gravame como forma de garantia até a quitação de uma dívida, sendo bem similar ao instituto de alienação fiduciária, que justamente tem a mesma finalidade, no entanto se difere em alguns pontos.

Na alienação fiduciária o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor e esta se resolve com a quitação integral da dívida ou com a consolidação da propriedade em favor do credor, podendo este, nessa última situação, buscar a satisfação do crédito pela realização de leilão extrajudicial.

Na hipoteca não há transferência da propriedade, ou seja, para que o credor busque a satisfação do crédito, deverá ingressar com uma execução judicial com fundamento no art. 784, V do CPC e assim aguardar o trâmite da execução para que, se for o caso, o imóvel vá a leilão judicial.

Veja que na hipoteca se tem um procedimento muito mais complexo e oneroso, sendo que na alienação fiduciária o banco já encaminha o imóvel para o leilão de forma direta.

Saliente-se que o instituto da hipoteca já se encontra em quase desuso visto que o procedimento da alienação fiduciária instituído na lei 9.514/97 é muito mais vantajoso.

Conclusão

A alienação fiduciária de imóvel se apresenta como uma alternativa prática e eficiente para a aquisição de bens imóveis financiados, oferecendo segurança tanto ao credor quanto ao devedor. Regulamentada pela lei 9.514/97, essa modalidade simplifica a garantia de pagamento e agiliza os processos em caso de inadimplência, como o leilão extrajudicial.

Por outro lado, é essencial que os envolvidos compreendam as responsabilidades e os riscos dessa transação, especialmente em relação à possibilidade de perda do imóvel em caso de inadimplemento.

Ao optar por essa modalidade, é recomendável contar com orientação jurídica de especialistas no setor de leilão, garantindo que todas as etapas sejam conduzidas de maneira adequada e em conformidade com a lei. Assim, o comprador pode adquirir seu imóvel com maior tranquilidade e segurança, enquanto o credor dispõe de mecanismos sólidos para assegurar o cumprimento do contrato.