Concurso de credores no leilão judicial de imóvel

O concurso de credores no leilão judicial de imóvel é um procedimento que estabelece uma ordem de pagamento de acordo com a natureza das dívidas que recaem sobre o devedor. O pagamento dessas dívidas será feito por meio do produto da arrematação (lance), observando quem tem maior preferência na satisfação da dívida.

E qual a importância do tema para os arrematantes? Bom, a depender do que dispuser o edital do leilão, pode acontecer de o arrematante ficar a cargo de alguns débitos inerentes ao imóvel, débitos estes que podem não ser abarcados pelo produto da arrematação, justamente por conta do concurso de credores o que, consequentemente, pode onerar a arrematação mais do que o previsto.

Neste artigo, você entenderá como funciona o concurso de credores em leilões judiciais de imóveis, as prioridades entre os diferentes tipos de dívidas e como se dá o pagamento.

Dívidas de responsabilidade do arrematante

De início, cumpre destacar que a lei determina que alguns débitos são inerentes à coisa (propter rem), independente de quem o proprietário. No caso de imóveis, especificamente, cita-se às dívidas de IPTU e ITR, conforme art. 130 do CTN e, se for o caso, as dívidas de condomínio, conforme art. 1.345 do Código Cível. Confira:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. (CTN)

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. (CC)

Por outro lado, em regra, o arrematante não é responsável por quaisquer dívidas pessoais do executado, como débitos trabalhistas, dívidas de pensão alimentícia e outras. A exceção se dá quando o leilão for de direitos sobre o imóvel em que haja divida em aberto decorrente de alienação fiduciária pois nesta situação o arrematante também assumirá a dívida sob pena do bem vir a leilão pela via extrajudicial caso haja inadimplemento das parcelas.

No contexto do leilão judicial, convém destacar que a lei determina que os créditos propter rem se sub-rogam no produto da arrematação, conforme disposição do parágrafo único do art. 130 do CTN e art. 908, §1º do CPC.

Art. 130. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço. (CTN)

Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. (CPC)

Todavia, a aplicação destes normativos dependerá do Edital do leilão, sendo que haverá situações em que o arrematante ficará isento destas despesas e haverá situações em que os encargos propter rem ficará a cargo do arrematante.

Concurso de credores no leilão judicial de imóveis

O tema de concurso de credores nos leilões se torna relevante quando um executado que tem seu imóvel levado a leilão possui outras cobranças com suas respectivas penhoras gravadas na matrícula do bem e cujo produto da arrematação não comporta a quitação de todas elas, sendo necessário delimitar quem terá preferência no recebimento do crédito.

A satisfação do crédito comportará a seguinte ordem:

• Dividas de natureza alimentar (pensão alimentícia, dívidas trabalhistas e honorários advocatícios);
• Dividas de natureza tributária (IPTU, ITR, IR, etc);
• Dividas de cotas condominiais (Se e execução for do condomínio – Vide súmula 478 do STJ);
• Dividas com garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária);
• Outras eventuais dívidas (observadas a ordem de penhora);

Convém informar que a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário se dá somente quando a execução for do próprio condomínio, caso contrário, as dívidas com garantia real, irão ser satisfeitas antes.

Deste modo, caso as dívidas propter rem não sejam abarcadas pelo produto da arrematação e o Edital do Leilão não isentar o arrematante destes débitos ele ficará responsável pelo pagamento dessas dívidas, o que possivelmente pode onerar a aquisição além do previsto.

Para ilustração, observa-se as seguintes hipóteses:

Edital que isenta o arrematante das dívidas propter rem não sub-rogadas no produto da arrematação

Nesta situação o Edital é claro no sentido de que as dívidas propter rem não sub-rogadas com o valor da arrematação serão cobradas do antigo proprietário, não se transferindo essas dívidas ao arrematante.

Ou seja, ainda que reste alguma diferença que não foi comportada pelo valor da arrematação, essa diferença não será transmitida ao arrematante por menção expressa do Edital.

Edital informa a sub-rogação dos débitos propter rem mas é silente quanto a eventual diferença não comportada na sub-rogação

Nesta situação o Edital informa que as dívidas propter rem serão sub-rogadas, todavia, se omite quanto a uma possível diferença não comportada pelo valor da arrematação. Aqui, o arrematante ficará responsável pelos débitos propter rem não sub-rogados.

Edital informa a sub-rogação dos débitos propter rem e informa que a diferença não sub-rogada será de responsabilidade do arrematante.

Diferente da situação anterior, aqui o Edital se manifesta de forma expressa no sentido de que, caso subsista alguma diferença relativa às dívidas de condomínio ou IPTU, estas serão de total responsabilidade do arrematante

Edital informa que o produto da venda será exclusivo para o pagamento de dívidas propter rem e caso subsista diferença, o condomínio dá quitação ao arrematante

Nesta situação o Edital informa que o condomínio dará quitação total das dívidas condominiais não comportadas no produto da arrematação.

Isso geralmente ocorre quando o valor do débito condominial é muito alto, em alguns casos superando até o valor do próprio imóvel, situação que acaba impossibilitando a venda pelo leilão, ou seja, é muito mais vantajoso para o condomínio abrir mão do crédito para permitir a venda e fazer com que o novo adquirente pague os débitos da arrematação para frente do que não vender o imóvel e continuar e perpetuando o prejuízo.

Edital que isenta o arrematante das dívidas de IPTU mas não isenta quanto às dívidas de condomínio

Nesta situação o Edital informa de forma expressa que as dívidas de IPTU ficarão sub-rogadas na arrematação, todavia, é silente quanto aos débitos condominiais. Portanto, o arrematante deve observar se subsistirá alguma diferença não comportada pelo produto da arrematação.

Conclusão

O concurso de credores em leilões judiciais de imóveis é um mecanismo essencial para garantir a ordem e a transparência na distribuição do valor arrecadado com a venda do bem penhorado. Para o arrematante, compreender esse processo é fundamental para avaliar riscos e custos reais da aquisição, uma vez que o edital do leilão pode determinar a responsabilidade por débitos propter rem não cobertos pelo produto da arrematação, como IPTU, ITR e condomínios.

A análise detalhada do edital é imprescindível, pois ele define se encargos pendentes recairão sobre o arrematante ou se serão limitados ao valor do lance. Além disso, a hierarquia de preferência entre os credores — priorizando dívidas alimentares, tributárias, condominiais e garantias reais — reforça a necessidade de verificar se o preço ofertado no leilão será suficiente para quitar as obrigações prioritárias, evitando surpresas posteriores.

Em casos em que o edital isenta o arrematante de débitos não sub-rogados, a aquisição torna-se mais segura. Por outro lado, a omissão ou menção explícita de responsabilidade exige cautela, já que dívidas remanescentes podem onerar significativamente o custo final.

Por fim, a participação em leilões judiciais demanda demanda o acompanhamento de um advogado de leilões, mas também diligência na consulta à matrícula do imóvel e na interpretação das cláusulas do edital.