Entenda como funciona o Leilão Extrajudicial de Imóveis

O leilão extrajudicial de imóveis geralmente ocorre em situações onde o devedor de um financiamento imobiliário não consegue adimplir com as parcelas pactuadas, procedendo o credor fiduciário proceder com a retomada do bem e colocando-o para venda por meio de leilão.

Trata-se de uma excelente oportunidade para aquisição de imóveis com descontos que podem chegar a 80% ou mais, dependendo da situação. Neste artigo falaremos sobre o leilão extrajudicial de forma detalhada, desde a aquisição até a efetiva ocupação pelo arrematante.

O que é o leilão extrajudicial?

Diferentemente do leilão judicial, que depende de um processo legal conduzido pelo Judiciário, o leilão extrajudicial ocorre fora da esfera judicial e é regulamentado pela Lei 9.514/1997. Trata-se de procedimento amplamente utilizado em casos de alienação fiduciária de bens imóveis, onde o próprio contrato entre o credor e o devedor estabelece as condições para a retomada e venda do imóvel em caso de inadimplência.

Como funciona o leilão extrajudicial de imóveis?

O processo de leilão extrajudicial segue etapas bem definidas, conforme estipulado em lei. Veja os principais passos:

1. Notificação: Caso haja atraso em um determinado número de parcelas (geralmente três) o banco abrirá solicitação junto ao cartório de imóveis e este por sua vez irá proceder com a notificação extrajudicial para que o devedor purgue a mora, ou seja, pague o valor das parcelas em atraso juntamente com os demais encargos.
2. Consolidação da propriedade: Caso o pagamento não seja realizado no prazo estipulado, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da instituição financeira.
3. Leilão: Após a consolidação, o imóvel é levado a leilão, que pode ser realizado em duas praças (ou dois leilões). Na Primeira praça, imóvel é ofertado pelo valor de avaliação. Na Segunda praça, caso não haja lances na primeira praça, o bem pode ser vendido pelo valor da dívida, respeitado o mínimo de 50% sobre o valor de avaliação do imóvel

Vantagens do leilão extrajudicial

Para os compradores, o leilão extrajudicial oferece a possibilidade de adquirir imóveis a preços competitivos, muitas vezes abaixo do valor de mercado, permitindo uma alta rentabilidade em caso de revenda.

Já para os credores, é uma forma ágil e eficaz de recuperar o crédito sem que haja dependência do poder judiciário pois sabe-se que o grande problema da justiça é a demora na tramitação processual.

Cuidados ao participar de um leilão extrajudicial

Embora atrativo, é fundamental adotar alguns cuidados ao participar de leilões extrajudiciais:

• Verifique a documentação do imóvel: Confirme a regularidade do bem e se existem débitos pendentes, como IPTU ou condomínio.
• Leia o edital: O edital do leilão contém informações cruciais sobre o processo, como condições de pagamento e obrigações do comprador.
• Analise o imóvel: Sempre que possível, visite o local para avaliar o estado de conservação.

Arrematação de imóvel ocupado

Um dos pontos que preocupam os arrematantes é o fato de o imóvel estar ocupado. Nessa situação é sempre recomendável buscar um acordo de desocupação amigável, propondo ao ocupando auxílio com mudança e algumas parcelas.

Caso não seja possível obter uma saída amigável poderá o arrematante promover uma ação de imissão na justiça, requerendo a desocupação de forma liminar nos termos da própria lei de alienação fiduciária e ainda a fixação da taxa de ocupação.

Custos de um leilão extrajudicial

O arrematante de ter a ciência de que não basta o valor do lance para concretizar a aquisição da propriedade. Além do lance o arrematante terá os seguintes custos:

• Comissão do Leiloeiro: O valoro da comissão se dá na grande maioria das vezes o valor de 5% sobre a arrematação;
• Escritura de compra e venda: Igual a uma transação tradicional, será elaborado uma escritura de compra e venda cujo valor seguirá a tabela de emolumentos para cartório de notas;
• ITBI: Será devido o recolhimento tributo municipal que deverá ser recolhido antes do registro no cartório de imóveis. O valor varia de acordo com a alíquota de cada município. Em São Paulo, por exemplo, o valor é de 3%.
• Registro no Cartório de Imóveis: A escritura de compra e venda deverá ser registrada no cartório de imóveis competente onde também se observa a tabela de emolumentos.

Para exemplificar, considere que um imóvel avaliado em R$ 500.00,00 situado no município de São Paulo foi arrematado em R$ 250.000,00. Para todos os fins, a base dos custos será o da arrematação, ficando os gastos da seguinte maneira:

• Comissão: R$ 12.500,00;
• Escritura de compra e venda: R$ 3.676,17;
• ITBI: R$ 7.500,00;
• Registro no CRI: R$ 2.455,19
• Total: R$ 26.131,36

Cabe ressaltar que acima estão compreendidos todos os gastos obrigatórios, todavia, há custos que o arrematante deverá se atentar e avaliar como por exemplo as despesas de IPTU e de Condomínio, despesas com reformas, despesas com uma saída amigável do devedor.

Conclusão

O leilão extrajudicial de imóveis é uma opção vantajosa para quem deseja investir em bens imobiliários ou recuperar créditos de forma rápida. No entanto, é essencial estar bem informado e agir com cautela para evitar riscos desnecessários.

Se você está pensando em participar de um leilão extrajudicial, considere buscar a orientação de um advogado especializado em leilões para garantir que todas as etapas sejam seguidas corretamente. Dessa forma, é possível aproveitar ao máximo as oportunidades que esse tipo de transação oferece.