Advogado especialista em leilão de imóveis

Participar de leilões de imóveis pode ser uma oportunidade única para adquirir propriedades abaixo do valor de mercado. No entanto, esse processo envolve complexidades jurídicas, burocráticas e financeiras que demandam expertise.

É nesse contexto que um advogado especialista em leilão de imóveis se torna indispensável. Este profissional não apenas orienta sobre os trâmites legais, mas também ajuda a mitigar riscos e garantir que o investimento seja seguro e vantajoso. Ao longo deste artigo, exploraremos os tipos de leilões, custos, riscos e os benefícios de contar com suporte jurídico especializado.

Atuação do advogado no Leilão Judicial de Imóveis

O leilão judicial de imóveis é um dos últimos recursos que o credor de uma dívida possui para buscar a satisfação de seu crédito. Verificada a existência de bem imóvel no processo de execução, este será penhorado e levado a leilão por determinação judicial.

Um detalhe importante sobre imóvel se diz respeito a sua avaliação pois esta servirá de base para a venda do bem. No primeiro Leilão o imóvel deverá ser vendido pelo seu valor de avaliação e no segundo leilão, não poderá ser vendido por valor inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou ao mínimo determinado pela lei sob pena de configuração de preço vil.

Além disso, quem deseja participar de um leilão deve estar atento aos possíveis débitos que recaem sobre a coisa. Há casos em que imóvel responde por diversas cobranças, o que pode insurgir no concurso de credores e o valor da arrematação não cobrir todas as dívidas, principalmente àquelas de natureza propter rem, como IPTU e despesas condominiais.

Perceba que o papel do advogado na fase de pré arrematação é de extrema importância pois este profissional permite a mitigação de riscos e despesas que o adquirente possa ter. Já na fase pós arrematação não há como dispensar o apoio de um advogado pois necessariamente os atos de comunicação dentro do processo devem ser feitos por quem tenha capacidade postulatória.

Por conveniência, recomenda-se o acompanhamento de profissional familiarizado no assunto para que sejam formuladas todas pretensões possíveis em favor do arrematante para que lhe seja outorgada a carta de arrematação e, se for o caso, o mandado de imissão na posse.

Atuação do Advogado no Leilão Extrajudicial de Imóveis

O leilão extrajudicial é um procedimento que decorre da lei de alienação fiduciária de imóvel a qual permite que o credor fiduciário e proceda a venda do bem em razão da consolidação da propriedade pelo não pagamento de parcelas do financiamento em atraso.

A lei 9.514/97 determina que deve ser procedidas duas tentativas de alienação do imóvel, sendo a primeira pelo valor do imóvel constante no contrato (primeiro leilão) e a segunda pelo valor da dívida (segundo leilão), observado o limite de 50% do valor de avaliação nesta segunda hipótese.

Nos casos de leilão extrajudicial é comum que os imóveis se mantenham ocupados pelos devedores, situação esta que sujeitará uma eventual ação de imissão na posse para proceder com desocupação do bem. Além disso, ante a privação do bem, pode o arrematante requerer a taxa de ocupação em desfavor do ocupante para o que o novo proprietário seja ressarcido.

Assim, torna-se indispensável a consulta de um Advogado especialista em leilão de imóveis. Em que pese ao menos em fase pré arrematação não se exigir a presença de um profissional do direito, não se dispensa a consulta jurídica para análise documental que envolve a arrematação.

Riscos no Leilão de Imóveis

Adquirir imóveis em leilão envolve riscos como a existência de gravames ou dívidas que inevitavelmente ficarão a cargo do arrematante. Há também o risco de litígios com terceiros que aleguem direitos sobre a propriedade.

Situações estas devem ser analisadas de forma prévia para, se for o caso, permitir que o arrematante fique de fora da arrematação sem qualquer imposição negativa.

Custos no Leilão de Imóveis

Comprar um imóvel no leilão não só compreende o valor da arrematação pois há também valores acessórios que devem ser considerados que variam de acordo com a modalidade de leilão, sendo eles.

No leilão judicial o arrematante terá os seguintes custos:

• Valor da arrematação;
• Comissão do Leiloeiro;
• Advogado;
• ITBI;
• Carta de arrematação;
• Registro no Cartório de Imóveis;
• Mandado de imissão na posse, se for o caso;

No leilão extrajudicial o arrematante terá os seguintes custos:

• Valor da arrematação;
• Comissão do Leiloeiro;
• Advogado;
• ITBI;
• Escritura de compra e venda;
• Registro no Cartório de Imóveis;
• Ação de imissão na posse, se for o caso;

Além disso, o arrematante pode assumir alguns outros custos dependendo da situação como auxílio com mudança e aluguel temporário em favor do ocupante caso se busque uma desocupação amigável e algumas despesas como reformas.

Benefícios em se Contratar um Advogado Especialista em Leilão de Imóveis

Contar com o auxílio de um advogado especialista em leilão de imóveis é essencial para assegurar segurança jurídica e eficiência na transação. Esses profissionais possuem conhecimento aprofundado das normas e práticas específicas desse mercado, permitindo que orientem sobre requisitos legais, prazos rigorosos e cláusulas complexas de editais, evitando erros que possam inviabilizar a participação ou gerar disputas futuras.

Além disso, realizam uma análise minuciosa da situação jurídica do imóvel, identificando dívidas, ônus ocultos, pendências tributárias ou problemas de documentação, o que reduz riscos de surpresas após a compra.

O advogado também atua na interpretação de contratos e na defesa em caso de conflitos pós-leilão, como contestação de arrematações ou disputas de propriedade. Do ponto de vista financeiro, contribui para a otimização tributária, calculando custos reais (impostos, taxas, condomínio) e auxiliando na estruturação da compra para minimizar despesas.

Por fim, seu conhecimento estratégico e rede de contatos com corretores, leiloeiros e despachantes agiliza processos como vistorias e regularizações. Em resumo, a assessoria jurídica especializada não só protege o investidor de riscos legais e financeiros, como aumenta as chances de adquirir um imóvel vantajoso, com transparência e respaldo legal.

Conclusão

Participar de leilões de imóveis, sejam judiciais ou extrajudiciais, é uma estratégia que pode oferecer oportunidades valiosas, mas exige cuidado e expertise para transformar riscos em vantagens. Como destacamos, esse mercado envolve desafios complexos: desde a análise de gravames e dívidas ocultas até o cumprimento de prazos legais rigorosos e a gestão de custos adicionais, como taxas, impostos e possíveis ações judiciais.

Nesse cenário, a atuação de um advogado especializado em leilão de imóveis revela-se não apenas útil, mas indispensável. Esse profissional é o aliado estratégico que garante segurança jurídica em todas as etapas:

• Na fase pré-arrematação, identifica riscos, analisa documentação e evita surpresas desastrosas, como dívidas propter rem ou disputas de propriedade.
• Durante o leilão, assegura o cumprimento de exigências legais e auxilia na interpretação de editais, evitando falhas que possam invalidar a participação.
• Na pós-arrematação, resolve entraves burocráticos, como a obtenção da carta de arrematação, o registro do imóvel e ações para desocupação, além de defender o investidor em eventuais litígios.

Além disso, o advogado imobiliário especializado traz eficiência financeira, otimizando tributos e estruturando a transação para reduzir custos extras. Seu conhecimento técnico e rede de contatos agilizam processos demorados, como vistorias e regularizações, enquanto sua experiência previne conflitos que poderiam comprometer o investimento.

Em resumo, adquirir um imóvel em leilão sem assessoria jurídica é como navegar em águas desconhecidas sem um mapa. Os riscos são reais, mas com o suporte de um profissional qualificado, é possível transformar essa complexidade em uma aquisição segura, vantajosa e livre de surpresas. Portanto, antes de dar o lance final, invista no que realmente protege seu patrimônio: o respaldo de um advogado especialista. Dessa forma, você não apenas adquire um imóvel, mas conquista a tranquilidade de um investimento bem estruturado e juridicamente sólido.