Os leilões de imóveis têm ganhado cada vez mais popularidade como uma forma de adquirir propriedades por valores abaixo do mercado. No entanto, apesar das oportunidades, é importante compreender os riscos do leilão de imóveis para evitar prejuízos financeiros e dores de cabeça jurídicas.
Neste artigo, serão abordados os principais desafios que envolvem essa modalidade de compra e como se proteger.
Leilão fraudulento
De início consta frisar que o leilão de imóveis, seja ele judicial ou extrajudicial, é uma forma de aquisição de bens extremamente segura, se realizada por leiloeiros oficiais.
Hoje em dia, a grande maioria de leilões são realizados de forme virtual na internet por meio dos sites dos leiloeiros. Isso é bom pois amplia o acesso a esta forma de aquisição de bens, no entanto, da margem para golpistas atuarem nesse cenário com a criação de sites de leilão falsos.
Para evitar este tipo de problema o arrematante deve tomar alguns cuidados e se atentar aos seguintes detalhes:
Leiloeiro não credenciado
Toda pessoa que exerce a profissão de leiloeiro está regularmente credenciado na junta comercial de seu estado, portanto, em caso de dúvidas, o leiloeiro pode realizar a consulta no site da junta comercial e verificar as informações constantes do registro do leiloeiro
Site falso
Verificar se o site do leiloeiro é idôneo. Para isso a pessoa deve se atentar a alguns detalhes, em relação ao domínio, por exemplo, verificar se o domínio do site termina em “.br” (ponto br) pois sites falsos geralmente terminam em “.com” (ponto com) ou terminam em “.com/br”(ponto com barra br). Ex: zequinhaleilões.com (site falso); zequinhaleiloes.com/br (site falso);
Descontos absurdos
Sabe-se que os leilões são atrativos justamente pelo fato dos bens serem vendidos por preços bem descontados, no entanto deve o arrematante ficar atento. Via de regra os leilões em segunda praça não passam 50% do valor da avaliação, portanto o arrematante deve desconfiar caso encontre descontos maiores que o percentual informado.
Obviamente existem situações como no caso de imóveis de leilões extrajudiciais que já passaram pelo primeiro e pelo segundo leilão e não foram vendidos, situação esta em que o credor consolida plenamente a propriedade, podendo ele vender o imóvel com valores bem abaixo do normal. Em leiloes judiciais, é possível a venda valor menor do que 50% quando se tratar de leilão de massa falida ou leilão decorrente da justiça do trabalho.
Pagamento feito em favor de terceiro
Em caso de lance, antes de efetuar qualquer pagamento, o arrematante deve verificar quem é o beneficiário da transação pois o valor do lance, no leilão extrajudicial, deve ser feito na conta do credor e quando se tratar de leilão judicial, na conta do juízo. Em ambos os casos, é devida a comissão do leiloeiro que será paga na conta do leiloeiro.
Geralmente o Edital do leilão traz as condições, prazos e formas de pagamento, devendo o arrematante ficar atento com as informações ali dispostas.
Imóveis ocupados
Uma situação que certamente pode incomodar o arrematante se diz respeito a hipótese de o imóvel estar ocupado. Há quem prefira imóveis nesta situação por conta da oportunidade, sendo que, um leilão de imóvel que esteja ocupado, possivelmente, tem poucos concorrentes e possibilidades de descontos maiores e há quem evite imóveis nesta situação para facilitar no desembaraço do bem e não ter “dores de cabeça” com a desocupação do bem.
Para verificar se o imóvel está ocupado ou não basta conferir o edital e/ou efetuar uma diligência in loco no imóvel e requisitar informações a vizinhos ou porteiro ou síndico no caso de apartamentos.
Ressalta-se que, a lei da amparo para o arrematante para permitir que ele tome posse da coisa arrematada, podendo ele, se for o caso, ingressar na justiça por meio de ação de imissão na posse, caso a arrematação tenha ocorrido pela via extrajudicial ou requerer a expedição do mandado de imissão na posse em caso de leilão judicial, inclusive com apoio policial, se for o caso.
Em ambos os cenários é possível a desocupação amigável do bem, podendo o arrematante oferecer condições para que o ocupante saia do imóvel como oferecer auxílio na mudança e o pagamento das parcelas iniciais de um aluguel em um novo local.
Dívidas vinculadas ao imóvel
Existem débitos que seguem a coisa, independente do seu proprietário, são as denominadas dividas propter rem, como por exemplo as dívidas de condomínio e as dividas de IPTU.
No leilão de imóveis o arrematante deve analisar no edital se estas dívidas existem, qual o valor delas e se estas ficarão a cargo dele ou não.
Falta de Informações no Edital
Todo leilão é precedido de um edital e neste edital de conter todas as informações essenciais sobre o bem, seja a descrição do imóvel, dívidas atreladas ao bem, valor de avaliação, formas e prazos de pagamento, entre outras.
Assim, da mesma forma que um arrematante não pode se escusar de uma obrigação que forma previamente informada, não pode o mesmo ser prejudicado ante a ausência de alguma informação relevante.
Cita-se, por exemplo, a situação de um apartamento onde não consta nenhuma informação quanto a dívidas de condomínio e, após a arrematação, o arrematante é surpreendido com a informação de que o imóvel possui tais dívidas das quais não poderá ser isentado. Nesta situação ele pode rá requerer a anulação do leilão e solicitar o levantamento dos valores depositados.
Leilão judicial de Fração ideal
O leilão de fração ideal diz respeito a uma parcela do bem que está indo a leilão e não a sua integralidade, ou seja, trata-se de um bem que possui mais de um proprietário, ao passo que o arrematante se tornará uma espécie “sócio”.
Nesse caso o arrematante, caso não haja consenso, não poderá vender o bem ou usufruir dele sem a compensação dos demais donos. Portanto se torna uma aquisição totalmente arriscada e deve ser evitada.
Leilão de usufruto
Usufruto, em termos simples, é a situação onde o imóvel é destinado a uma pessoa para que esta possa usufruir ou aferir renda deste bem sem qualquer interferência do proprietário, ou melhor dizendo, nú-proprietário.
Geralmente a cláusula de usufruto se dá em contratos de doações de pais para filhos, onde os pais ficam como usufrutuários do imóvel até a extinção do usufruto. Ocorrendo o fim do usufruto o filho terá a propriedade plena do imóvel.
O Grande problema nesse tipo de leilão se dá pelo fato de que não tem como tirar o usufrutuário do imóvel até que haja a extinção do usufruto e o pior, há situações em que usufruto se dá de forma vitalícia, ou seja, quem arrematar um imóvel nestas condições terá que aguardar indefinidamente até poder de fato tomar alguma providência
Conclusão
Participar de um leilão de imóveis pode ser uma ótima oportunidade para adquirir uma propriedade a preços atrativos, mas é essencial estar ciente dos riscos do leilão de imóveis e tomar as devidas precauções. Consultar profissionais especializados, analisar cuidadosamente o edital e planejar-se financeiramente são etapas indispensáveis para evitar problemas futuros.
Com a preparação adequada, é possível minimizar os riscos e transformar o leilão em uma excelente alternativa de investimento imobiliário.