Partilha de imóvel no divórcio

partilha de imóvel no divórcio

A partilha de imóvel no divórcio é um dos assuntos mais divergentes no momento da separação. Muitas das vezes há uma certa resistência quanto à correta divisão. Neste artigo trataremos de pontos relevantes no tocante a partilha do imóvel em caso de separação ou divórcio.

Regime de comunhão parcial de bens

Inicialmente, é necessário compreender alguns aspectos do regime de bens.

Pois bem, obrigatoriamente, em todo casamento é estipulado um regime que regulamentará a partilha de bens em caso de divórcio ou falecimento de um dos cônjuges. O Código Civil especifica os regimes de bens em quatro modalidades, sendo:

  • Comunhão parcial de bens;
  • Comunhão universal de bens;
  • Separação total de bens;
  • Participação total nos aquestos;

Ressalta-se que as partes são livres para escolher o regime que lhes melhor convir, todavia, se nenhum regime específico for escolhido, a modalidade adotada será o de comunhão parcial de bens. Vejamos:

Art. 1.640. Não havendo convenção, ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial.

Parágrafo único. Poderão os nubentes, no processo de habilitação, optar por qualquer dos regimes que este código regula. Quanto à forma, reduzir-se-á a termo a opção pela comunhão parcial, fazendo-se o pacto antenupcial por escritura pública, nas demais escolhas.

Na comunhão parcial de bens a regra é que todos os bens havidos durante o casamento de forma onerosa, mesmo que somente em nome de um dos cônjuges, será partilhado, contudo, como toda regra possui a sua exceção, há bens que mesmo após o casamento não se comunicarão, como no caso de bens que cada um já tinha antes do casamento, bem doados ou herdados, obrigações e dívidas anteriores ao casamento, salvo se estas se reverteram em favor do casal.

Feitas estas considerações, analisaremos a partilha de um imóvel na hipótese de divórcio, considerando o regime de comunhão parcial de bens.

Partilha de imóvel quitado

Se um imóvel (casa, terreno, apartamento) foi adquirido durante o período de casamento, advindo o divórcio, este bem será partilhado em igual proporção, ou seja, 50% para cada parte.

Ressalta-se que se imóvel já era de uma das partes antes do casamento ou união estável, o bem não se comunicará e, consequentemente não será objeto de partilha no divórcio.

Partilha de imóvel financiado

Sobre partilha de imóvel financiado, considerando a comunhão parcial, haverá possibilidade de partilha se o bem foi adquirido antes ou durante o casamento:

Imóvel financiado antes do casamento

Aqui se trata de bem exclusivo de uma das partes, contudo, sobrevindo o casamento, haverá partilha com relação as parcelas quitadas durante o casamento.

Ao ex-cônjuge que a princípio não era proprietário lhe caberá a respectiva parte do bem ou a indenização em relação a metade das parcelas pagas, independente de ter contribuído ou não.

Imóvel financiado durante o casamento

Igual à ocasião acima, haverá partilha sobre as parcelas quitadas do bem, todavia, como na comunhão parcial as dívidas também se comunicam, os ex-cônjuges continuam responsáveis pela quitação do bem.

Se uma das partes assumir sozinha o pagamento das parcelas, a quota em relação ao imóvel lhe acrescerá. Por exemplo, se durante o casamento o financiamento foi pago ate a metade e após a separação as parcelas foram pagas por somente uma das partes, a que pagou sozinha terá direito a 75% do imóvel e a outra 25%.

Caso nenhuma das partes tenha condições de arcar sozinha com os custos do imóvel ou do financiamento, o bem poderá ser alienado sendo repassado aos ex-cônjuges as suas respectivas quotas.

Partilha de posse de imóvel irregular

Quando falamos de imóvel irregular nos referimos aqui a bens que na sua matrícula não representam a realidade pois os atuais “donos” possuem somente a posse do bem e não a sua propriedade.

Nesses casos, é plenamente possível a partilha dos direitos possessórios do bem

Partilha da casa construída no terreno dos sogros

Eis aqui uma situação muito recorrente e que dá uma certa dor de cabeça no momento da divisão de bens que a partilha de bem construído no terreno dos sogros. Nesta hipótese a pergunta que surge é: É possível a partilha da casa construída?

Bom, a resposta é não! Isso em razão de que o imóvel é dos sogros, ou seja, se você construiu ou quer construir no terreno dos sogros, saiba que a casa não é ou não será sua. Isso quem determina é a lei no art. 1255 do Código Civil. Confira:

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Em resumo, a casa construída no terreno dos sogros não será objetivo de partilha, mas se foi construída de boa-fé, poderá a parte prejudicada requerer a indenização de metade dos valores gastos na construção em ação promovida contra os sogros.

Arbitramento de aluguel por uso exclusivo de imóvel

Em caso de separação ou divórcio, aquele que saiu do imóvel poderá requerer o arbitramento de aluguel em razão do uso exclusivo do bem pela outra parte.

Ressalta-se que o pedido de arbitramento poderá se dar independente da efetivação da partilha, conforme posição do STJ no julgamento do REsp nº 1.470.906 – SP. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – COISA COMUM – ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS – Ação movida contra a ex-esposa – Sentença de procedência – Inconformismo – Aluguéis devidos pelo uso da coisa comum independentemente da partilha (…)

A parte que continuou residindo no imóvel deverá ser notificada para desocupar o bem sob pena de ingresso de ação judicial para que se estipule o aluguel relativo a quota parte do requerente.

Uma ressalva importante que deve ser feita é que, em casos de violência doméstica ou filhos não é cabível o arbitramento de aluguel.

O que fazer após a decretação da partilha do imóvel

Após a sentença, será expedido dentro do processo o formal de partilha, documento este que deverá ser levado ao cartório de imóveis competente para que seja feito a alteração na matrícula do bem para constar a propriedade dos ex-cônjuges na sua respectiva proporção, isso na hipótese de imóvel regular, na situação de posse basta a sentença que reconheça a composse.

Ressalta-se que a decisão do juiz não determina a venda do imóvel, como muitos pensam, tão somente reconhece o condomínio ou composse de determinado bem, sendo que, para haja a venda, ou as partes entram em acordo ou, havendo discordância, a venda será efetuada de forma forçada por meio de ação de extinção de condomínio.

Conclusão

Em meio à complexidade da divisão de bens durante o divórcio, a partilha de imóveis surge como um tema de extrema relevância.

No caso da comunhão parcial de bens, a divisão se dará de forma igualitária aos bens que foram adquiridos na constância do casamento, quitados ou financiados. Alerte-se ainda para situações de imóveis irregulares onde a partilha recairá sobre os direitos de posse.

Dado o fim do relacionamento, tendo uma das partes que sair da residência, lhe será permitido o ingresso de ação de arbitramento de aluguel para receber da parte que está fazendo uso exclusivo o valor relativo a sua respectiva quota.

Por fim, salienta-se que a decisão judicial que reconhece o condomínio ou composse de imóvel não determina a venda do bem. Assim, não havendo acordo, poderá a parte interessada requerer a alienação forçada por meio de ação de extinção de condomínio.

O tratamento da partilha de imóvel no divórcio é uma tema bastante delicado e complexo, pois envolve um dos maiores patrimônios que possuímos, que por vezes leva muito tempo para ser adquirido, portanto, merece uma atenção de um advogado especialista. Se você está passando por uma das situações mencionadas neste artigo, entre em contato e fale com um advogado online.

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