Se você busca por um advogado especialista em usucapião, você está no lugar certo. A regularização de imóveis é um tema que gera muitas dúvidas, especialmente quando se trata de usucapião.
Para quem deseja adquirir a propriedade de um bem por meio desse instituto jurídico, contar com o apoio de especialista em usucapião de imóveis é fundamental. Neste artigo, vamos explicar o que é usucapião, seus requisitos, modalidades, procedimentos e muito mais.
O que é usucapião?
O usucapião é um mecanismo legal que permite a uma pessoa adquirir ou regularizar a propriedade de um imóvel após ocupá-lo de forma contínua, pacífica e incontestada por um determinado período de tempo. Esse instituto está previsto no Código Civil Brasileiro e tem como objetivo garantir a função social da propriedade, evitando que imóveis fiquem abandonados ou sem destinação adequada.
Requisitos da usucapião
Para que o usucapião seja reconhecido, é necessário cumprir alguns requisitos básicos, que variam conforme a modalidade aplicada. De forma geral, os requisitos incluem:
- Posse mansa, contínua e pacifica: O exercício da posse deve ocorrer por um período mínimo de tempo sem que haja qualquer tipo de oposição de quem possa reclamar a posse a ou propriedade do imóvel;
- Tempo mínimo de ocupação: O tempo mínimo de posse se dá de acordo com a modalidade de usucapião, variando entre 2, 5, 10 e 15 anos;
- Intenção de dono (animus domini): Trata-se de elemento subjetivo onde o usucapiente deve demonstrar que sempre cuidou do bem, arcando com as despesas e realizando as benfeitorias em benefício próprio pois sempre se considerou como dono efetivo da coisa.
- Coisa Hábil: O imóvel deve ser suscetível de usucapião, devendo ser um bem privado pois, bens públicos, seja da união, estados ou municípios, não são passiveis de serem usucapidos.
Modalidades de usucapião
Além dos requisitos gerais indicados acima, existem outros requisitos que devem ser comprovados. Estes requisitos são ensejo a modalidades específicas de usucapião, sendo elas:
Usucapião Extraordinária
A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil. Vejamos:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Nesta modalidade, o usucapiente somente precisa demonstrar que exerce a posse por pelo 15 anos, sem qualquer necessidade independente de justo título ou boa-fé. O justo título se refere a um tipo de contrato que se diz respeito a transação e a boa-fé diz respeito às condições em que se iniciou a posse, ou seja, ainda que o imóvel tenha sido ocupado ou invadido, é plenamente possível a regularização da propriedade.
Além disso, o parágrafo único do referido artigo ainda permite a possibilidade de usucapião por esta modalidade por prazo de 10 anos se o usucapiente demonstrar que o imóvel é sua moradia habitual ou ainda se realizou obrar ou serviços de caráter produtivo, como, por exemplo, criação de gado ou plantações em caso de terrenos rurais.
Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária está prevista no art. 1.242 que traz a seguinte redação:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Aqui, o tempo de posse exigido é menor em relação a modalidade anterior, ou seja, 10 anos. No entanto, é necessário comprovar justo título (um documento que indique a transferência da propriedade, mesmo que irregular) e boa-fé.
São exemplos de justo título:
- Contratos de cessão de posse ou de direitos hereditários;
- Compromisso de compra e venda;
- Contrato de compra e venda por instrumento particular;
- Contrato de doação;
- Formal de partilha;
Sobre a boa fé, esta se refere a consciência em relação a qualquer vício no momento da aquisição da posse, ou seja, se o adquirente sabia ou deveria saber que o imóvel que lhe foi repassado advém de esbulho, turbação ou precariedade ou qualquer outra forma fraudulenta, não há que se falar em boa-fé. Se tais vícios são completamente inexistentes ou ignorados pelo adquirente, temos configurado o requisito da boa-fé.
De todo modo, para fins de usucapião ordinária, basta a indicação documento referente a negociação de compra do bem pois a lei presume que tem justo título tem boa-fé, conforme o parágrafo único do art. 1.201 do Código Civil. Vejamos:
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
Usucapião Especial Rural
A usucapião especial rural tem previsão legal na Constituição Federal no art. 191 e no Código Civil no art. 1.239. A redação em ambos os artigos é literalmente a mesma, dispondo da seguinte forma:
Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Deste modo, observamos os seguintes requisitos:
- Tempo mínimo de 5 anos;
- Área a ser usucapida em zona rural que não supere 50 hectares;
- Deve haver prova de que é terra é produtiva por seu trabalho ou o de sua família e nela fazer sua moradia.
- O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
Usucapião Especial Urbana
A usucapião especial urbana possui previsão no art. 183 da constituição e art. 1.240 do Código, com redação nos seguintes termos:
Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Verifica-se, portanto, os seguintes requisitos:
- Tempo mínimo de posse por 5 anos;
- O imóvel não pode ser maior que 250m²;
- O imóvel deve ser utilizado como moradia o possuidor usucapiente;
- O possuidor não pode ter outras propriedades rurais ou urbanas;
Usucapião Familiar
A usucapião familiar decorre do art. 1.240-A do Código Civil. Confira:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Portanto, são requisitos desta modalidade:
- Posse por pelo menos 2 anos;
- Imóvel urbano de até 250m²;
- Abondo do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro;
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
Aqui vale a observação quanto ao requisito de abandono do lar pois, não basta que o ex-cônjuge ou ex-companheiro simplesmente saia do imóvel, mas sim a reunião de outros fatores como, por exemplo, a falta de assistência material ou afetivo a filhos comuns.
Procedimentos da usucapião
O processo de usucapião pode ser realizado de duas formas: judicial ou extrajudicial.
Usucapião Judicial
A usucapião judicial é o meio mais comum, utilizado quando há necessidade de comprovar a posse perante o Poder Judiciário. O procedimento na via judicial se inicia com a petição inicial que indicará a modalidade de usucapião e a área ocupada, devendo estar instruída com toda a documentação que comprove o período de posse alegado e os requisitos que já abordamos acima.
Em um primeiro momento, o juiz intimará o registro do imóvel competente para prestar esclarecimentos sobre a área, indicar eventuais divergências. Caso seja necessário, será feita a perícia antecipada para delimitar precisamente a área a ser usucapida.
Com a identificação vizinhos confrontantes e proprietários registrais, será procedida a intimação dos mesmos para, eventualmente, apresentarem impugnação. Será dada ainda ciência aos entes federativos para indicarem algum interesse no feito.
Estando o processo em conformidade, o juiz irá proferir sentença para declarar a usucapião em favor do requerente.
Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial é o procedimento de regularização de imóvel previsto no art. 216-A da lei de registros públicos e provimento 149 do CNJ. Trata-se de um procedimento muito mais célere do que a via judicial, todavia, em contrapartida, acaba sendo mais custoso.
O procedimento se inicia por meio de petição que será direcionada ao registro de imóveis competente e deverá indicar
- A modalidade da usucapião;
- A origem da posse e seu exercício;
- A indicação de todos os possuidores;
- O número de matrícula ou transcrição, se for o caso;
- O valor atribuído ao imóvel
O requerimento deve ainda estar instruído com ata notarial de usucapião, planta e memorial descritivo, justo título (se houver), certidões negativas da justiça federal e estadual, entre outros.
Aceito o pedido, proceder-se-á a notificação pessoal dos titulares de direito registrados ou averbados em matrícula, se for o caso e dos vizinhos confrontantes. Após as notificações, será feita a publicação de edital para dar ciência a eventuais terceiros que se acharem interessados no feito.
Estando o procedimento em conformidade, será concedida a usucapião em favor do requerente, procedendo o cartório com abertura da matrícula ou, caso haja matrícula existente e a usucapião se de pela totalidade do imóvel, mantém-se a matrícula atual averbando a usucapião.
Custos de uma usucapião de imóvel
Os custos variam conforme a complexidade do caso e a modalidade escolhida. No processo judicial, é necessário arcar com
- Honorários advocatícios;
- Planta e memorial descritivo, se for o caso;
- Custas processuais, salvo eventual benefício de justiça gratuita;
- Perícia, se for o caso.
Já no processo extrajudicial, os custos incluem
- Honorários advocatícios;
- Elaboração de planta e memorial descritivo;
- Ata notarial para usucapião;
- Emolumentos do cartório de Registro de Imóvel relativos ao procedimento de usucapião;
Vantagens da regularização de imóvel por usucapião
Muitas pessoas negligenciam a regularização do próprio imóvel por desconhecer as vantagens que vão além de somente ter o bem em seu nome. Algumas destas vantagens são:
Segurança jurídica
Em muitas situações ocorre do bem acabar penhorado para saldar uma dívida cobrada na justiça contra o proprietário registral. Assim é de extrema importância desvincular o imóvel do nome do proprietário para que não recaia qualquer disponibilidade ao bem que não seja oriunda do atual possuidor.
Facilidade na venda do bem por meio de financiamento
Estando o bem regularizado, se torna possível a venda do imóvel por meio de financiamento, podendo o proprietário, caso queira alienar o bem, receber o valor da venda imediatamente, sem a necessidade de se arriscar em negociações parceladas que podem não dar certo se o comprador não adimplir com o combinado.
Com o financiamento, o risco é zero em favor do vendedor pois quem quita a obrigação de compra e venda é a instituição credora do financiamento.
Valorização do imóvel após a regularização
Talvez o melhor benefício da usucapião seja a valorização do bem. Um imóvel que possui sua matrícula em dia certamente é muito melhor avaliado do que um imóvel das mesmas características que não é regular. Há casos, por exemplo, em que o imóvel se valoriza em 50% ou muito mais, a depender do caso.
Documentos necessários para usucapião
Os documentos necessários para entrar com a usucapião, independente se for pela via judicial ou extrajudicial, são:
- Documentos de identificação do requerente;
- Comprovante de posse (contas de luz, água, IPTU, etc.);
- Planta e memorial descritivo, se houver;
- Fotos internas e externas do imóvel;
- Declaração de anuência dos vizinhos confrontantes;
- Certidões negativas de ações judiciais em nome do usucapiente;
- Contratos e/ou outros documentos relativos a aquisição, se houver;
Conclusão
Regularizar um imóvel por meio da usucapião é uma solução eficaz para garantir segurança jurídica, valorização patrimonial e maior liberdade para negociar o bem. No entanto, o processo exige atenção aos detalhes, coleta de documentos e a comprovação de requisitos específicos para cada modalidade.
Por isso, contar com um advogado imobiliário é essencial para orientar cada etapa, seja pela via judicial ou extrajudicial, evitando contratempos e acelerando a conquista do direito à propriedade. Se você deseja regularizar seu imóvel ou esclarecer dúvidas sobre o tema, buscar o apoio de um profissional qualificado é o caminho mais seguro para alcançar esse objetivo.