O compromisso de compra e venda de imóvel é uma espécie contratual bem popular em nosso ordenamento. Trata-se de instrumento particular que tem por objeto a pactuação futura do contrato definitivo de compra e venda. Neste artigo traremos informações relevantes sobre esta espécie contratual. Confira!
Tabela de conteúdos (Índice)
O que é um compromisso de compra e venda
O compromisso de compra e venda é um acordo preliminar que tem por finalidade a realização de um contrato futuro. Como o próprio nome do contrato sugestiona, as partes se comprometem a realizar um contrato de compra e venda.
A saber, a compra e venda é a espécie contratual está prevista no Código Civil a partir do art. 581. Nesta modalidade de contrato, o proprietário transfere o domínio de coisa certa mediante remuneração. Vejamos:
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro
Desse modo, no compromisso de compra e venda de imóvel, com a quitação do respectivo contrato, o proprietário de bem se compromete a transferir o domínio do bem em favor do compromissário comprador.
É necessário registrar o compromisso de compra e venda de imóvel?
Apesar de não ser obrigatório, podemos afirmar que é altamente recomendável que se faça o registro da compra e venda na matrícula do imóvel para que se confira uma maior segurança jurídica na transação pois constará na matrícula do imóvel que o bem já está vinculado a outro comprador.
Além disso, com o registro do compromisso na matrícula, em caso de descumprimento contratual por parte do vendedor em efetivar a transferência da propriedade, poderá o comprador ingressar com adjudicação compulsória e assim concretizar a transferência para fazer constar o compromissário comprador como atual proprietário do imóvel.
Ademais, convém mencionar o teor da súmula 239 do STJ a qual informa que a falta de averbação do compromisso não impede eventual ação de adjudicação. Veja:
SÚMULA 239/STJ – O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Compromisso de compra e venda x Promessa de compra e venda
Tanto o compromisso quanto a promessa de compra e venda são contratos preliminares, ou seja, possuem como objeto do contrato a efetivação futura de uma compra e venda. A diferenciação entre as duas espécies se dá quanto a hipótese de desistência ou não do contrato.
Para que um compromisso de compra e venda se configure como tal este deverá conter em seu bojo uma cláusula de não arrependimento ou irretratabilidade, ou seja, não poderá nenhuma das partes desistir da transação. Não obstante, o compromisso de compra e venda, como antes informado, o compromisso pode ser averbado na matrícula do imóvel e, se for o caso, permite que o comprador se valha de adjudicação compulsória.
Já na promessa de compra e venda, não se observa nenhum destes pontos, ou seja, é possível estabelecer cláusula de arrependimento e o contrato não pode ser averbado na matrícula do bem.
Conclusão
Em resumo, o compromisso de compra e venda de imóvel se destaca como um contrato essencial para estabelecer acordos preliminares no cenário imobiliário. A vantagem do compromisso de compra e venda de imóvel se dá pela segurança jurídica na transação, ao passo que, em relação ao compromissário vendedor não efetiva a imediata transferência e, em relação ao compromissário comprador, permite a adjudicação compulsória em caso de descumprimento da obrigação.
Trata-se de peça vital nas transações imobiliárias, portanto, é imprescindível a consulta de um advogado especialista em contratos imobiliários para que preserve direitos e evite complicações futuras.