A usucapião é uma das formas de regularização de imóveis que, tradicionalmente, se segue pela via judicial, no entanto, essa via vem perdendo força em razão da extrema demora para que se tenha uma decisão de mérito.
Assim, a usucapião extrajudicial ganha relevância pois permite que um determinado imóvel seja regularizado por meio de cartório sem a necessidade de intervenção do poder judiciário. Neste artigo falaremos com mais detalhes sobre este procedimento.
O que é usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da lei de registros públicos e se refere a possibilidade de regularização de imóvel por meio de cartório de registro de imóvel competente, devendo o requerimento ser instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas de ações judiciais e, se for o caso, justo título.
Procedimento da usucapião extrajudicial
Planta e memorial descritivo
O primeiro passo se dá pela elaboração de planta e memorial descritivo que deverá ser assinado por engenheiro habilitado, com anotação de responsabilidade técnica (ART), colhendo-se, se possível, a assinatura dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula (se for o caso) e dos vizinhos confrontantes.
Trata-se de um documento que delimita o perímetro, a área total e a localização do imóvel em relação aos confrontantes e logradouros, devendo indicar todas as informações possíveis como, número de matrícula do imóvel usucapiendo e dos vizinhos confrontantes (lado direito, esquerdo e fundos) e número de inscrição municipal.
Ata notarial
A ata notarial é o documento produzido no tabelionato de notas que atesta um determinado fato. No caso da usucapião, o notário relata a posse exercida pelo requerente através das documentações indicadas pelo mesmo.
Para tanto, será necessário indicar toda documentação que comprove o período de posse como comprovantes de pagamento de contas de energia, água e IPTU, fotos internas e externas e documentações que dizem respeito ao vínculo jurídico com o bem como compromissos de compra e venda, cessão de direitos, contrato de doação entre outros.
Também, será necessário apresentar as documentações pessoais do requerente, a matrícula ou transcrição do imóvel, se houver, planta e memorial descritivo que fora elaborada previamente e as declarações de anuência dos vizinhos confrontantes.
Requerimento no cartório de notas
O requerimento da usucapião extrajudicial é feito e processado no cartório de imóveis, sendo iniciado por meio de petição que, em suma, irá indicar a modalidade de usucapião e o cumprimento dos requisitos exigidos, juntando-se toda documentação necessária.
Dado início ao requerimento, o cartório irá proceder com notificação dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e também dos confrontantes que não assinaram a planta e o memorial descritivo e/ou não deram declaração de anuência. Será dada também ciência a União, Estado e Município para que informem eventual interesse no feito.
Confirmadas as notificações, aguardar-se-á pelo tempo de 15 dias para que os notificados se manifestem, importando a inercia em anuência ao feito. Se houver impugnação, os autos serão remetidos à justiça, ou seja, o procedimento no cartório.
Estando o procedimento em total regularidade o oficial do registro defere a usucapião e permite a abertura de nova matrícula ou a averbação na matrícula existente se a área usucapida corresponder a totalidade da área já matriculada.
Quais são as vantagens da usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial possui como principal vantagem a celeridade no seu procedimento, podendo um ser concluído em uma faixa media de tempo de 4 a 8 meses a depender da organização do cartório e das eventuais variáveis que podem influir no tempo do procedimento.
Em contrapartida, o procedimento extrajudicial acada sendo mais custoso do que a via judicial, ou seja, o requerente deverá escolher entre ter o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial em um tempo menor mas pagando por ou pouco mais ou ter o reconhecimento em um tempo maior (diga-se em média 3 anos ou mais) pela via judicial, porém pagando tendo custos menores.
Custos de uma usucapião extrajudicial
É difícil precisar os valores de forma precisa pois o custo é composto por algumas despesas variáveis, ou seja, mão possuem um valor fixo predeterminado. Todavia, podemos fazer uma simulação para se ter uma noção.
Vamos ter por base um imóvel que possui como valor de avaliação e valor venal o montante de R$ 300.000,00. Assim, teremos os seguintes custos:
- Planta e memorial descritivo: Em média R$ 4.000,00;
- Ata notarial: R$ 4.427,22;
- Requerimento no Registro de Imóveis: R$ 2766,00 (requerimento e processamento);
- Registro na matrícula: R$ 2766,00
- Total: 13.959,22
Convém ressaltar que os valores acima indicados são meramente estimativos pois não comportam valores acessórios de outras eventuais diligências necessárias ao regular processamento do feito como envios de notificações e publicações de editais.
Conclusão
A usucapião extrajudicial surge como uma alternativa eficiente e ágil para a regularização de imóveis, especialmente em um contexto onde a via judicial se mostra lenta e burocrática. Com a possibilidade de resolver a questão diretamente em cartório, o processo ganha celeridade, podendo ser concluído em média de 4 a 8 meses, dependendo das particularidades de cada caso. Apesar de envolver custos mais elevados em comparação à via judicial, a agilidade e a praticidade oferecidas pela usucapião extrajudicial justificam o investimento para quem busca uma solução rápida e segura.
Se você está interessado em regularizar seu imóvel de forma eficiente, a usucapião extrajudicial pode ser a solução ideal. Um advogado especialista em usucapião pode te auxiliar neste tipo de requerimento.
Entre em contato conosco para mais informações e assessoria especializada no processo de usucapião extrajudicial. Podemos auxiliá-lo em todas as etapas, desde a elaboração da documentação necessária até o registro final do imóvel. Não perca tempo, regularize seu imóvel com segurança e agilidade!