Entenda o que é preço vil no leilão judicial de imóvel

O preço vil no leilão judicial de imóvel é um dos fatores que podem levar o cancelamento de uma arrematação. Portanto, é de extrema importância que o arrematante tenha plena noção do que caracteriza o preço vil e que ele fazer para evitar essa situação.

Neste artigo falaremos sobre o preço vil, como ele é definido e quais são suas implicações no leilão judicial de imóveis.

Da avaliação do imóvel levado a leilão

Antes de falarmos especificamente de preço vil, precisamos saber como é atribuído um valor a um imóvel que vai a leilão na via judicial.

Pois bem, pelo que determina do Código de Processo Civil no art. 870, procedida a penhora, ressalvada a hipótese de não haver divergência entre exequente e executado quanto ao valor atribuído ao imóvel, o bem será avaliado por oficial de justiça ou, a depender da situação, por profissional com conhecimento específico, diga-se o engenheiro, arquiteto, corretor ou outro profissional habilitado, a ser nomeado pelo juiz. Vejamos

Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.

Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.

Portanto, haverá casos em que a avaliação será feita por oficial de justiça, por meio de auto de avaliação, que se valerá, de informações constantes na matrícula e valores de imóveis na mesma região com as mesmas características colocados à venda em corretoras ou por profissional indicado pelo juiz por meio de laudo de avaliação o qual apresentara todas as informações possíveis sobre o bem, como fotos, localização, preços de imóveis semelhantes praticados na mesma região ou condomínio, se for o caso, e outros dados que inferem na atribuição do valor da avaliação.

Bom, e porque é importe efetuar a avaliação do imóvel? A resposta é para que se tenha um norte quanto a atribuição de valores, tanto no primeiro leilão, que não poderá ser vendido por menor ao da avaliação, quanto no segundo leilão, que não poderá por valor menor a 50% do valor da avaliação.

O que configura o preço vil no leilão judicial de imóvel?

Feita as considerações acima, o preço vil nada mais é do que o valor inferior ao determinado pelo juiz como limite de venda ou quando o juiz for omisso, ao valor inferior a 50% da avaliação do bem. Assim dispõe o art. 891 do CPC, que diz:

Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

A título de exemplo, se um imóvel que foi avaliado em 100 mil, onde o juiz estipulou que o valor mínimo de venda não poderá se inferior a 60%, caso o bem seja arrematado por valor abaixo de 60 mil, o valor será considerado vil, podendo o executo impugnar a arrematação e requerer a anulação do leilão.

A legislação brasileira, especialmente o Código de Processo Civil (CPC), estabelece regras para evitar a ocorrência de preço vil. De acordo com o artigo 891 do CPC, a proposta de compra em leilão judicial não pode ser inferior a 50% do valor de avaliação do bem, salvo se houver outra determinação judicial. Este limite visa garantir que o bem seja alienado por um valor minimamente justo, protegendo os interesses tanto do devedor quanto do credor.

Preço vil por valor de avaliação desatualizado

Uma situação que é bem recorrente e que o arrematante deve se atentar se dá no caso de ocorrer a defasagem do valor da avaliação em decorrência do transcurso do tempo entre a época em que foi feita a avaliação do imóvel e a realização do efetivo leilão.

Em muitos casos isso ocorre em razão de acordos celebrados dentro do processo que suspendem temporariamente execução, todavia, sendo descumprido o acordo, o curso da execução é retomado, no entanto, sabe-se que os imóveis tendem a se valorizar durante o tempo, ou seja, os valores atribuídos no auto ou laudo de avaliação não servem mais como parâmetro.

De todo modo, não se faz necessário a realização de um novo laudo para atribuição de um valor de avaliação, basta que se faça a atualização monetária pelo índice do Tribunal de Justiça do valor anteriormente indicado. A ideia nessa situação é justamente não onerar nem o credor que teria que arcar com a nova avaliação e, por via de consequência, nem o executado que teria que restituir o valor ao exequente.

Assim, a atenção que se deve ter nesses casos é justamente quando nem o juiz nem o leiloeiro observa essa defasagem e o imóvel vai a leilão pelo valor da avaliação sem atualização. Nesses casos, mesmo que lance fique acima do limite mínimo, pode ser que ele seja considerado preço.

Não obstante, ainda que se faça a atualização dos valores, pode o executado ainda requerer que se faça uma nova avaliação com fundamento no art. 873, II do CPC que diz:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

Portanto, ainda que o arrematante enxergue uma excelente oportunidade, com um desconto muito acima do esperado, é preciso ter cautela para que a arrematação não seja frustrada.

Preço vil por imóvel de incapaz

Outra hipótese que enseja o preço vil se dá quando o imóvel de pessoa incapaz (as pessoas descritas no art. 3º e 4º do Código Civil) é arrematado por valor inferior a 80% do valor da avaliação, conforme indica o art. 896 do CPC.

Art. 896. Quando o imóvel de incapaz não alcançar em leilão pelo menos oitenta por cento do valor da avaliação, o juiz o confiará à guarda e à administração de depositários idôneo, adiando a alienação por prazo não superior a 1 (um) ano.

Aqui o sentido é de proteger o incapaz para que seu bem não seja vendido por preço muito abaixo da avaliação de mercado.

Preço vil nos leilões da justiça do trabalho

Em relação a leilões decorrentes da justiça do trabalho há uma certa discussão sobre o preço mínimo de venda no leilão pois a legislação trabalhista é omissa quanto a menção de preço vil na execução.

Há quem defenda que se aplica subsidiariamente o disposto no art. 891 do CPC, onde vimos acima que o valor mínimo de venda não poderá ser inferior a 50% do valor da avaliação, mas também há quem defenda que esse teto não se aplica à justiça do trabalho pelo fato de o crédito perseguido se tratar de verba alimentar, havendo uma urgência maior na satisfação da dívida, ou seja, pode haver situações em que o imóvel seja arrematado com 60% ou até 70% de desconto.

De fato há jurisprudências para os dois lados, ficando a critério do pretendente à arrematação a ofertar lance que alcance o valor igual a 50% do valor da avaliação ou se arriscar a arrematar o bem por valor menor, ficando sujeito a uma possível anulação do leilão caso o executado interponha algum recurso.

Conclusão

Entender o conceito de preço vil e as implicações legais no leilão judicial de imóveis é fundamental para evitar problemas, como a anulação da arrematação. Questões como avaliação desatualizada e limites mínimos de venda reforçam a complexidade do processo.

Por isso, contar com um advogado especialista em leilões de imóveis é indispensável para garantir uma análise cuidadosa, assegurar a legalidade da arrematação e evitar prejuízos. Esse profissional é a melhor garantia de um investimento seguro e bem-sucedido.