Como funciona um leilão judicial de imóveis

O leilão judicial de imóveis é uma oportunidade para quem busca adquirir um bem imóvel por valores mais acessíveis seja para posterior revenda como forma de investimento, seja para uso próprio. Esse procedimento ocorre quando um imóvel é colocado à venda por decisão judicial, geralmente para quitação de dívidas do proprietário.

Neste artigo falaremos sobre esta modalidade de aquisição de imóveis que pode ser uma forma de investimento ou até mesmo uma oportunidade para compra do próprio imóvel.

O que é um Leilão Judicial de Imóveis?

O leilão judicial de imóveis é uma venda forçada decorrente de uma determinação judicial promovida, geralmente, em uma ação de execução para saldar uma dívida reconhecida em uma sentença ou título executivo extrajudicial. Assim, o bem é penhorado e levado a leilão para pagar credores.

O processo é realizado por leiloeiros oficiais, com divulgação ampla para garantir que o maior número de interessados participe.

Como funciona o procedimento de um leilão judicial de imóvel

O leilão judicial é uma das últimas fases de um processo de execução onde, sendo infrutífera a penhora de valores ou veículos, verificado que o devedor possui bens imóveis como casa, apartamento, terreno, garagem, sala comercial ou galpão, estes bens serão indicados ao juiz da execução para que se proceda a penhora destes bens e, consequentemente, para que sejam alienados por leiloeiro oficial.

Assim, com vistas ao CPC, o leilão judicial seguirá os seguintes passos:

1. Penhora do Imóvel: O imóvel é penhorado no curso da execução, e avaliado para determinar seu valor de mercado.
2. Avaliação do imóvel: será nomeado um profissional especialista para fazer a avaliação do imóvel;
3. Indicação do leiloeiro: O leiloeiro poderá ser indicado pelo exequente ou pelo juiz;
4. Publicação do Edital: Sendo nomeado o Leiloeiro, este providenciará a publicação de edital contendo todas as informações relevantes, como:
   • Localização e descrição do imóvel;
   • Valor da avaliação;
   • Débitos incidentes;
   • Datas e condições do leilão.

O executado deverá ser notificado da realização do leilão sob pena de nulidade

5. Primeira Praça: Na primeira praça ou primeiro leilão, o imóvel é ofertado pelo valor da avaliação. Caso não haja pessoas interessadas, o imóvel irá para a segunda praça.
6. Segunda Praça: Na segunda praça ou segundo leilão, o imóvel pode ser vendido por um valor inferior ao de avaliação, desde que respeitado o preço mínimo estipulado pelo juiz que geralmente correspondente de 50% a 60% do valor avaliado.
7. Arrematação: Iniciado o leilão, os interessados previamente habilitados poderão ofertar seus lances, sendo vencedor, por óbvio, aquele que der o maior lance entre os concorrentes. Nesta etapa, o leiloeiro lavrará o auto de arrematação que será assinado pelo leiloeiro, pelo arrematante e pelo juiz o qual produzirá todos os seus efeitos com a confirmação do pagamento do lance e da comissão do leiloeiro.
8. Impugnação: Concretizada a arrematação o juiz intimará a parte para, se quiser impugnar a arrematação. Lembrando que a impugnação deverá ser fundada sob pena de multa.
9. Expedição da Carta de Arrematação: Comprovado a realização do pagamento nos autos e não havendo impugnação o juiz expedirá a carta de arrematação, documento que deverá ser registrado no RGI – Registro
10. Imissão na Posse: Tratando-se de leilão judicial, o juiz expedirá o mandado de imissão na posse o qual será cumprido por meio de oficial de justiça, inclusive com apoio de força policial, se por ventura o imóvel estiver ocupado e houver resistência na desocupação.

Despesas que incidem na aquisição de um imóvel de leilão judicial

A pessoa que decidir arrematar um imóvel de leilão deverá analisar o respectivo edital para ver quais os possíveis débitos incidentes ou decorrentes da imóvel como dívidas de condomínio em caso de apartamentos, por exemplo, e dívidas de IPTU.

Ressalta-se que estas dívidas são decorrentes da própria coisa, ou seja, se transferem ao adquirente se forem sub-rogadas no produto da arrematação

Assim, pontua-se os seguintes gastos:

• Lance: Valor oferecido pelo arrematante para comprar o bem;
• Comissão do leiloeiro: O Arrematante deverá pagar ao leiloeiro o valor que geralmente corresponde a 5% sobre o valor da arrematação;
• Advogado: Por se tratar de Leilão judicial de imóvel, necessariamente o arrematante terá que contratar um advogado de leilão para representá-lo na demanda e requerer o que lhe for de direito;
• ITBI: Com a homologação do auto de arrematação, o juiz determinara ao arrematante o pagamento de imposto sobre transmissão de bens imóveis sobre o valor da arrematação cuja alíquota varia de acordo com cada município. Em São Paulo, por exemplo, o valor do ITBI é de 3%;
• Carta de Arrematação: O Arrematante devera recolher as custas referentes a carta de arrematação cujo valor varia de acordo com cada Tribunal de Justiça. Em São Paulo, o valor para o exercício de 2025 é de R$ 71,26.
• Imissão na posse: Caso seja pretendida a desocupação do imóvel, o arrematante deverá recolher as custas do oficial de justiça. Em São Paulo, o valor para o exercício de 2025 é de R$ 111,06 por diligência.

Estes são os principais gastos quando se trata de aquisição de imóvel por leilão judicial, no entanto, não se exclui outros possíveis gastos que o arrematante possa vir a ter como no caso de reformas.

Além disso, existe uma situação que pode trazer prejuízo ao arrematante caso ele não se atente ao Edital e as possíveis dividas do executado que não caso são as dívidas propter rem (IPTU e Taxa de Condomínio) não sub-rogadas no produto da arrematação em razão do concurso de credores.

Assim, o arrematante tem que ter ciência de que a aquisição por leilão não só comporta o valor do lance mas também outros gastos, devendo o mesmo saber até que ponto vale a pena ou não adquirir um bem no leilão judicial de imóveis.

Desocupação do imóvel

Sabe-se que os imóveis de leilão são ótimas oportunidades, no entanto, existe um fator que pode assustar o arrematante iniciante que é o fato de o imóvel estar ocupado.

Nesse caso, o arrematante pode seguir por duas opções, sendo elas de forma amigável, ou seja, poderá o arrematante buscar contato com ocupante para que este saia do imóvel, oferecendo-lhe suporte na mudança e até o pagamento de alguns meses de aluguel em outro lugar, se for o caso.

Caso o ocupante ofereça resistência, poderá o arrematante requerer a expedição do mandado de imissão na posse que será cumprido por meio de oficial de justiça com apoio de força policial, dependendo do caso.

Conclusão

O leilão judicial de imóveis surge como uma alternativa vantajosa para aquisição de propriedades a valores abaixo do mercado, seja para investimento ou uso próprio. No entanto, como vimos, esse processo exige conhecimento detalhado das etapas envolvidas, desde a penhora do imóvel até a imissão na posse, além de atenção rigorosa aos custos adicionais, como comissões, impostos e possíveis dívidas vinculadas ao bem.

Apesar das oportunidades atrativas, é fundamental que o interessado realize uma análise minuciosa do edital, verifique as condições do imóvel e esteja preparado para desafios, como a desocupação de ocupantes resistentes. A contratação de um advogado especializado em leilão de imóveis e a consultoria de profissionais experientes são passos essenciais para evitar surpresas e garantir que o investimento seja seguro e vantajoso.

Em resumo, o leilão judicial pode ser uma porta de entrada para o mercado imobiliário com custos reduzidos, mas seu sucesso depende de planejamento, diligência e compreensão dos riscos envolvidos. Com as informações certas e o suporte adequado, é possível transformar essa modalidade em uma estratégia sólida para alcançar seus objetivos financeiros ou residenciais.