A consolidação da propriedade é um instituto jurídico que visa dar segurança em transações de empréstimos para mitigar o risco de inadimplência. Neste artigo, falaremos sobre a consolidação da propriedade, como acontece e a sua consequência prática.
O Que é Consolidação da Propriedade?
A consolidação da propriedade do procedimento que decorre da alienação fiduciária e, como o próprio nome sugere, trata-se da consolidação da propriedade em favor do credor na hipótese de inadimplemento das parcelas ajustadas em contrato.
A saber, quando uma pessoa constitui uma dívida por alienação fiduciária a propriedade é transferida ao credor como forma de garantia, ou seja, caso aconteça do devedor entrar em mora, poderá o credor dar início ao procedimento de consolidação para o fim de se realizar a venda por meio de leilão extrajudicial.
Procedimento de consolidação da propriedade
Como dito, a consolidação decorre do inadimplemento as parcelas ajustadas em contrato (geralmente três), no entanto é precedida de alguns atos, sendo eles
Notificação
A lei 9.514/97 delimita as diretrizes para realização da notificação do devedor ao passo que o credor dever realizar um requerimento junto ao CRI – Cartório e Registro de Imóveis adstrito ao imóvel para que este efetue a notificação do devedor.
O ato da notificação em si poderá ser feita pelo próprio cartório de imóveis ou a requerimento deste pelo oficial do cartório de notas ou por correio com aviso de recebimento.
Um detalhe importante a ser considerado é que a notificação deverá ser feita de forma pessoal, ou seja, a notificação não poderá ser entregue e/ou recebida por terceiro, salvo nos casos em que a pessoa morar em condomínio com controle de acesso onde a notificação poderá ser entregue e recebida pelo porteiro.
Outras exceções a notificação pessoal é a notificação por hora certa que é aquela que ocorre quando o oficial percebe a ocultação da pessoa e por fim a notificação por Edital quando a pessoa se encontra em lugar incerto e não sabido.
O procedimento é muito importe e deve ser estritamente observado pois caso ocorra alguma falha neste procedimento uma futura aquisição, seja por leilão ou venda direta pode ser anulada.
Purgação da mora
Procedida a notificação o devedor será cientificado para pagar todas as parcelas em atraso e respectivos encargos no prazo de 15 dias. O pagamento deve ocorrer no próprio cartório de imóveis e não junto ao banco.
Consolidação
Decorrido o prazo para quitação dos valores, não havendo a purgação o cartório cientificará o credor para efetuar o pagamento do ITBI e averbar a consolidação da propriedade.
Realização do leilão extrajudicial
Em regra, é vedado ao credor fiduciário permanecer com imóvel para si devendo ser procedida a realização da venda que ocorrerá por meio de leilão em duas oportunidades.
- 1º Leilão: O imóvel deve ser vendido por valor igual ou superior ao valor indicado no contrato de alienação fiduciária o qual, em tese, seria o seu valor de mercado;
- 2º Leilão: Caso não ocorra a venda no 1º leilão, encaminha-se o imóvel para o 2º leilão onde a venda será feita pelo valor da dívida em aberto mais encargos, respeitando o limite mínimo de venda de 50% do valor do imóvel sob pena de configurar preço vil;
O devedor deve ser notificado da realização das datas dos leilões para que lhe seja oportunizado o direito de preferência. Se por acaso o imóvel não for vendido nestas oportunidades a propriedade irá se consolidar em definitivo em favor do credor, devendo este dar quitação ao devedor.
Nesta ocasião, pelo fato da propriedade estar definida em favor do credor este poderá encaminhar o imóvel para uma nova realização de venda (3º leilão) pelo valor que lhe convir e, em último caso, colocar o imóvel em venda direta onde uma pessoa interessa encaminha uma proposta ao credor para comprar o bem.
Conclusão
A consolidação da propriedade é um mecanismo jurídico essencial para garantir segurança nas relações creditórias, equilibrando os interesses do credor e do devedor em casos de inadimplemento. Como vimos, o processo inicia-se com a notificação formal ao devedor, seguindo rigorosos requisitos legais para assegurar transparência e respeito aos direitos de ambas as partes. A purgação da mora oferece ao devedor uma última oportunidade de regularizar a dívida, preservando seu direito sobre o bem.
Caso o pagamento não ocorra, a consolidação definitiva da propriedade em favor do credor e a subsequente realização de leilões extrajudiciais buscam viabilizar a recuperação do crédito, ao mesmo tempo que evitam prejuízos excessivos ao devedor, como a venda por preço vil. É fundamental destacar que todo o procedimento, regido pela Lei 9.514/97, exige estrito cumprimento das formalidades legais — qualquer irregularidade pode comprometer a validade da transação.
Em síntese, a consolidação da propriedade reforça a confiança no sistema de crédito imobiliário, assegurando ao credor uma via eficiente para mitigar riscos, sem desconsiderar as garantias processuais que protegem o devedor. Para maiores informações considere a consulta de uma advogado especialista em leilões.