Como realizar inventário de imóvel financiado

Saber como realizar inventário de imóvel financiado é uma das questões essenciais na área de herança. Afinal, como é feita a partilha nessa situação? Quem ficará responsável pelo pagamento do bem? Há incidência de imposto. Neste artigo trataremos destas questões de forma bem simplificada. Confira a seguir.

O que entra no inventário de imóvel financiado?

Em breve resumo, quando uma pessoa possui a intensão de comprar uma casa ou apartamento, caso essa pessoa não detenha o valor à vista para a compra, uma das formas de se concretizar a compra é por meio de financiamento bancário, onde o comprador busca alguma instituição para efetuar um empréstimo.

Assim o banco efetua o pagamento à vista ao vendedor do imóvel e, até que o financiamento seja integralmente quitado, a propriedade passa a ser do banco como forma de garantia.

Dessa forma, a pessoa que efetua o financiamento de um imóvel não é proprietária do bem, mas sim, possuidora, detendo, apenas, direitos sobre a coisa, sendo justamente estes direitos que são inventariados e não o bem imóvel em si.

Consequências em caso de inadimplemento do financiamento

É importante ressaltar que, salvo disposição contratual, o financiamento do imóvel não é suspenso ou interrompido pelo advento do falecimento, ou seja, caso haja atraso nas parcelas, pode acontecer do banco credor iniciar o procedimento de consolidação da propriedade e encaminhar o bem para ser leiloado, conforme Lei 9.514/97.

Portanto, é de extrema importância dar continuidade no pagamento das parcelas em aberto para que isso não ocorra.

Nessa situação os herdeiros e cônjuge meeiro ficam, na proporção de seus quinhões, obrigados a pagar as parcelas do financiamento até que fique estabelecido como se dará a partilha do bem.

Como fica a divisão do imóvel financiado no inventário?

Considerando que o que é levado ao inventário são somente os direitos sobre o bem o que será partilhado são esses direitos cujo valor reflete o montante pago em vida. Para melhor compreensão, confira o seguinte exemplo.

João efetuou o financiamento de um apartamento no valor de R$ 200.000,00. Sobre esse valor João Deu R$ 50.000,00 de entrada e durante seu tempo de vida abateu mais R$ 50.000,00 do valor, ou seja, até a data de seu falecimento, João detinha 50% dos direitos sobre o bem que corresponde ao valor de R$ 100.000,00 pagos em vida.

Ao tempo do falecimento, João, solteiro, deixou dois herdeiros, ou seja, cada um herdará metade dos direitos aquisitivos do bem, que no nosso exemplo corresponde a 25% ou ¼ do imóvel.

Quitação do financiamento por cláusula de Seguro MIP ou Seguro Prestamista

Nos contratos de financiamento que observam as regras da Lei 9.514/97, a instituição bancária credora poderá instituir no contrato clausula de seguro que preveja a hipótese de morte e invalidez permanente. Vejamos:

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Essa cláusula, permite que o abatimento do saldo devedor de forma parcial ou até integral, desde que atendidos os critérios postos em contrato. Sendo atendido os requisitos que permitam a quitação integral do imóvel, o bem será inventariado em sua integralidade.

Quais são as opções dos herdeiros em relação a continuidade do financiamento?

Remanescendo valores do financiamento a serem pagos, os herdeiros devem assumir a dívida de forma proporcional, todavia, havendo consenso, podem os herdeiros convencionarem outras possibilidades como

Herdeiro assume o financiamento

Pode um só dos herdeiros indenizar os demais coerdeiros em relação as suas quotas e assumir o financiamento. Ao final, o imóvel será deste herdeiro de forma integral.

Venda a terceiro

Pode o imóvel ser alienado a terceiro que deverá pagar pela quota parte dos herdeiros quitar o financiamento. Dessa forma o produto da venda relativa aos direitos sobre o bem será dividido entre os herdeiros

Quitação com saldo bancário do falecido

Caso o falecido tenha deixado quantia suficiente para quitar o financiamento esse valor poderá ser usado para pagar o saldo devedor e, assim, o bem ser repartido em sua totalidade aos herdeiros.

Devolução do bem ao banco

Não sendo possível nenhuma das hipóteses acima, poderá o bem ser devolvido ao banco como forma de quitação da dívida em aberto.

Como fica o pagamento de ITCMD de imóvel financiado?

Tratando-se de imóvel financiado em que se remanesce saldo devedor até a data do falecimento, via de regra, a base de cálculo do ITCMD será o valor dos direitos aquisitivos do bem, ou seja, não será sobre o valor integral do imóvel, ainda que haja quitação do financiamento posterior ao óbito, pelo espólio, por terceiro ou por um dos herdeiros antes do preenchimento da declaração do imposto.

No Estado de São Paulo, por exemplo, em observância a Resposta À Consulta Tributária 7629/2015, De 27 De Junho De 2016, o valor tributável é o resultado positivo entre o valor venal do imóvel menos o saldo devedor do contrato.

III. O valor venal do direito é o valor positivo obtido da subtração entre o valor venal do próprio bem – móvel ou imóvel – e o valor total que seria necessário para dar quitação às obrigações do contrato.

Ressalva-se a situação em que a quitação do financiamento se deu por ocorrência de seguro pelo advento do falecimento (seguro prestamista ou similar). Nesta ocasião, a base de cálculo será do valor integral do imóvel.

Conclusão

O inventário de imóvel financiado exige atenção redobrada, pois envolve não apenas regras sucessórias, mas também obrigações contratuais perante a instituição financeira. Como visto, o que se transmite aos herdeiros são os direitos aquisitivos sobre o bem, e não a propriedade plena, salvo nos casos de quitação por seguro ou pagamento integral do saldo devedor.

Além disso, decisões equivocadas podem resultar em prejuízos financeiros, incidência indevida de ITCMD ou até mesmo na perda do imóvel por inadimplemento. Por isso, a análise do contrato de financiamento, da situação dos herdeiros e das possibilidades legais é essencial para uma partilha segura, econômica e juridicamente adequada.

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