Ação de imissão na posse de imóvel de leilão extrajudicial

A ação de imissão na posse de imóvel de leilão é o meio que se tem para retirar a pessoa que ainda ocupa o imóvel sem autorização. É comum alguns casos, mesmo após a realização do leilão e toda tratativa prévia para buscar um acordo amigável, a pessoa não querer sair do imóvel, restando o manejo de ação judicial de imissão na posse. Neste artigo falaremos de forma detalhada deste instituto jurídico e seus requisitos.

Quando ocorre o procedimento extrajudicial de Leilão de imóvel?

Antes de adentrarmos no assunto de imissão na posse de imóvel, precisamos tratar brevemente do tema Leilão de imóveis financiados.

Pois bem, uma das formas de aquisição de um bem imóvel se dá por meio de alienação fiduciária, situação em que uma pessoa adquire um bem por meio de financiamento, servindo o próprio bem como garantia para a quitação da dívida contraída.

Deste modo, caso ocorra o inadimplemento das parcelas ajustadas, poderá o credor fiduciário proceder com consolidação da propriedade e, por via de consequência, mandar vender o bem em leilão público. Este é procedimento previsto na lei 9.514/97. Vejamos:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

Portanto, é vedado ao banco permanecer com o bem imóvel, devendo ser realizada a venda por meio de leilão extrajudicial. Por óbvio, o devedor não pode ser surpreendido da venda, para tanto, deverá ser notificado para purgar a mora, ou seja, pagar os valores em atraso.

O que é a imissão na posse?

A imissão na posse é um direito do proprietário do bem que decorre do poder de buscar a coisa de quem injustamente a tenha. Trata-se de ação reivindicatória a qual visa a obtenção da posse de bem por aquele é, nos termos da lei, proprietário da coisa, mas nunca exerceu a posse.

A ação de imissão na posse se funda principalmente no art. 1228 do CC com base no poder do proprietário de reivindicar a coisa de quem quer que ela esteja.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Deste modo, entende-se que a imissão na posse pressupõe alguns requisitos como:

• A confirmação da propriedade em nome do autor (registro da arrematação na matrícula do imóvel);
• Ausência de exercício anterior da posse;
• Resistência do ocupante para sair do imóvel (necessário notificação extrajudicial prévia);

Quanto ao registro especificamente, sabe-se que não é um procedimento imediato e nem barato. Deste modo, vem se admitindo a propositura da ação com a formalização escritura de compra e venda.

Qual o procedimento da ação de imissão na posse de imóvel de leilão?

A ação deve ser proposta no foro do domicílio da coisa, ou seja, onde o imóvel está situado. Em inicial o arrematante, por meio de seu advogado, informa a legitimidade na aquisição da propriedade, conforme procedimento da lei 9.514/97 e que, inclusive, apesar da propositura da demanda judicial, buscou a resolução pacífica com o ocupante.

Aqui, abre-se um parênteses para dizer que, em qualquer situação, é sempre recomendável a tentativa de composição com o ocupante, mesmo que isso gere algum custo como auxílio na mudança ou até no pagamento de alguns meses no aluguel em algum outro lugar. A ideia é sempre agilizar a desocupação, todavia, havendo resistência não restará alternativa a não se a propositura do processo.

Continuando, explanada a situação ao juízo, este deverá conceder de forma liminar a desocupação com base no art. 30 da Lei de alienação fiduciária, que diz:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.

Veja que a lei determina a desocupação do imóvel independente da oitiva do ocupante. Aliás, em que pese o normativo considerar o prazo de 60 dias para a desocupação voluntária, nada impede que se determine prazo inferior com vistas tutela de urgência que deverá ser formulada pelo arrematante.

Além disso, dado o fato de uso exclusivo da propriedade sem autorização, a lei ainda possibilidade o ressarcimento do período em que o imóvel estiver ocupado de forma indevida por meio de taxa de ocupação, conforme art. 37-A da Lei de alienação fiduciária. Confira:

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.

Em termos práticos, a taxa de ocupação é como se fosse um aluguel pelo uso exclusivo do imóvel cujo valor será de 1% sobre o valor de avaliação do bem, portanto, além de ter deferida a imissão na posse, a depender do tempo efetivo entre a arrematação e a desocupação, o ocupante ainda será obrigado a ressarcir o arrematante.

Conclusão

A imissão na posse de imóvel adquirido em leilão é um instrumento jurídico essencial para garantir o direito de propriedade, especialmente em casos em que o ocupante persiste em reter o bem indevidamente, mesmo após a conclusão do leilão e tentativas de acordo amigável. Como destacado, o processo exige a comprovação inequívoca da propriedade pelo arrematante, registrada em matrícula, além da resistência injustificada do ocupante, que deve ser formalmente notificado para evitar surpresas.

A ação judicial, respaldada pela Lei 9.514/97, não apenas assegura a desocupação liminar em prazos determinados, como prevê a cobrança de taxa de ocupação — um mecanismo que desincentiva a morosidade e compensa financeiramente o novo proprietário pelo uso indevido do imóvel. É fundamental, contudo, que o arrematante busque orientação jurídica especializada em leilões para cumprir todas as etapas legais, desde a notificação extrajudicial até a execução da decisão, garantindo eficácia e celeridade ao processo.

Embora a via judicial seja necessária em muitos casos, a busca por soluções consensuais, como auxílio na mudança ou indenizações negociadas, deve sempre ser priorizada, evitando desgastes e custos adicionais. Em síntese, a imissão na posse reforça a segurança jurídica das transações imobiliárias, protegendo o direito de propriedade e equilibrando os interesses de todas as partes envolvidas. Para quem enfrenta essa situação, compreender esses aspectos e agir com embasamento legal é o caminho para resguardar seus direitos de forma eficiente e legítima.